Sáng thứ Bảy, chủ nhà gọi tôi khi bản vẽ vừa in xong: “Anh ơi, mặt cắt ghi chữ Mezzanine, kiến trúc sư gọi tầng lửng, mấy anh thợ lại kêu gác lửng. Ba cái đó có phải một không?”. Là một thứ thôi. Nhưng tên gọi không tốn tiền, ba thứ đi kèm nó mới tốn: cốt cao độ, kết cấu đỡ sàn, và con số 65% lúc mang hồ sơ đi xin phép. Biết tầng lửng tiếng Anh là gì chỉ mất một phút. Nắm được cách phân loại tầng lửng để chọn đúng phương án thì giữ lại trong túi vài chục triệu, chưa kể đỡ phải đập ra làm lại.
Tầng lửng tiếng Anh là gì, và người ta ghi nó thế nào trên bản vẽ
Tầng lửng tiếng Anh là Mezzanine, ghi đầy đủ trên bản vẽ là mezzanine floor hoặc mezzanine level. Chữ này gốc tiếng Ý, mezzano nghĩa là “ở giữa”. Định nghĩa kỹ thuật cũng đúng y như tên: một sàn trung gian chen vào giữa hai tầng chính, chỉ chiếm một phần mặt bằng bên dưới, và thường để hở một khoảng thông tầng nhìn xuống.
Ba dấu hiệu nhận diện một mezzanine thật sự trên bản vẽ: nó không phủ kín sàn tầng dưới, nó không có lối vào riêng từ ngoài đường, và nó lấy giao thông từ tầng dưới lên bằng một thang bộ nội bộ. Sàn nào phủ kín mặt bằng, có thang riêng, có ban công thì trên bản vẽ nước ngoài người ta ghi thẳng là 1st Floor, chứ không ai ghi mezzanine.
Trong hồ sơ song ngữ, bạn sẽ gặp các cách viết tắt quen mắt: MEZZ. FL., M. FLOOR, MZ, và cao độ dạng +3.000 (MEZZ. FFL). Nhớ phân biệt hai chữ hay bị bỏ qua:
- FFL – Finished Floor Level: cốt mặt sàn đã hoàn thiện, tức là đã tính lớp vữa và gạch lát.
- SSL – Structural Slab Level: cốt mặt bê tông kết cấu, thấp hơn FFL khoảng 30–50 mm.
Thợ đọc lệch hai cốt này là chuyện thật, không phải chuyện lý thuyết. Lấy SSL đi đổ thang, đến lúc lát gạch tầng lửng thì bậc trên cùng cao thêm 4 cm so với các bậc còn lại. Sửa được, nhưng phải cắt bậc, và chủ nhà nhìn cái thang đó suốt mấy chục năm.
Mezzanine, Loft, Attic, Entresol: bốn chữ đừng dịch bừa
- Mezzanine — tầng lửng, gác lửng, gác xép. Đúng nghĩa nhất với cái ta đang bàn.
- Loft — không gian trần cao, thô, kiểu nhà kho cải tạo. Nhiều môi giới gọi căn hộ có gác là “loft”, nhưng trong bản vẽ kiến trúc, loft nói về phong cách và độ cao thông tầng, không phải một cấp sàn.
- Attic — tầng áp mái, nằm trong lòng mái dốc. Ở ta hay gặp trong nhà mái Thái, không liên quan tới lửng.
- Entresol — cách gọi kiểu Pháp cho tầng lửng nằm sát ngay trên tầng trệt. Gặp trong hồ sơ cải tạo nhà cũ, khách sạn tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ ở TP.HCM do các đơn vị nước ngoài thiết kế.
- Mezzanine floor system — hệ sàn lửng thép lắp ghép cho nhà xưởng, kho hàng ở Tân Tạo, Bình Tân. Cùng tên, nhưng tải trọng thiết kế và cấu tạo khác hẳn nhà ở.
Cùng một chữ Mezzanine, bản vẽ kiến trúc và kết cấu nói hai chuyện khác nhau
Bên kiến trúc, mezzanine là một cấp sàn có cao độ, có diện tích, có ranh thông tầng. Bên kết cấu, cũng chữ đó nhưng đi kèm ký hiệu dầm sàn: MB1, MB2 (mezzanine beam), MS (mezzanine slab), hoặc bảng thống kê thép có dòng “MEZZ. SLAB D8a150”. Khi nhà thầu báo giá, hãy đối chiếu đúng bản vẽ kết cấu tầng lửng, vì cùng một mặt bằng lửng 30 m² mà đúc bê tông hay lót cemboard thì chênh nhau cả trăm triệu.
Phân loại tầng lửng theo cấu tạo chịu lực
Đây là cách phân loại đáng quan tâm nhất, vì nó quyết định tiền, tiến độ, và cảm giác chân bước lên sàn có “nhún” hay không.
Lửng đúc thật bằng bê tông cốt thép
Sàn bê tông cốt thép toàn khối, dày 100 mm là mức phổ thông cho nhịp 3,5–4,5 m, thép hai lớp D10a150 hoặc D10a200 tùy nhịp, gác lên dầm 200×300 hoặc 200×350 và neo thẳng vào cột. Tĩnh tải trọn gói cả lớp hoàn thiện rơi vào 360–400 kg/m². Nặng, nên móng và cột phải được tính từ đầu, không phải chuyện phát sinh giữa đường.
Ưu điểm thì rõ: đi không rung, khoan treo tivi, đặt tủ sách, kê máy giặt đều thoải mái, cách âm tốt, tuổi thọ ngang phần thân nhà. Nhược điểm là chiều dày kết cấu ăn mất chiều cao thông thủy, cốp pha chống đỡ mất 3–4 tuần cho cả chu kỳ đổ và tháo, và một khi đã đổ thì muốn mở rộng ô thông tầng là phải cắt bê tông.
Nhà xây mới, ở lâu dài, có tầng trệt để xe hoặc buôn bán thì tôi vẫn khuyên đúc thật. Đừng tiếc 6–8 triệu chênh lệch trên mỗi mét vuông sàn để rồi ở lên chê sàn kêu.
Lửng đúc giả: tôn sàn deck, đan thép, đổ bê tông mỏng
Dân trong nghề gọi là sàn đúc giả, sàn giả đúc, hoặc sàn tôn đổ bê tông. Cấu tạo: hệ dầm thép hình I hoặc hộp làm xương chính, trên gác tôn sàn deck dày 0,75–0,8 mm làm cốp pha vĩnh cửu, đan một lớp thép D6–D8 khoảng cách 150–200 mm chống nứt, rồi đổ bê tông dày 60–80 mm trên đỉnh sóng tôn.
Cân nặng khoảng 240–290 kg/m², nhẹ hơn sàn đúc thật chừng một phần ba, khỏi cốp pha chống, làm xong ba ngày là đi lại được. Cảm giác sử dụng gần bằng sàn bê tông nếu hệ xương đủ dày. Đây là phương án tôi hay chọn khi cải tạo: nhà cũ hai tầng trong khu Gò Vấp, Bình Thạnh muốn chèn thêm sàn lửng mà không dám tăng tải lên móng cũ.
Điểm phải soi kỹ: mối hàn liên kết dầm với cột hoặc bản mã bắt bulong nở M12 vào cột bê tông, và lớp sơn chống rỉ. Bỏ qua hai chỗ đó thì sau 5 năm sàn vẫn cứng nhưng chân dầm đã rỉ tới lõi.
Lửng khung thép chữ I lót tấm cemboard
Bộ khung điển hình cho nhịp 4 m: dầm chính thép I100 hoặc I150 đặt cách nhau 1,2–1,5 m, dầm phụ hộp 50x100x2 mm đan bước 407 mm hoặc 610 mm, trên lót tấm cemboard 16–18 mm, bắn vít chuyên dụng bước 200–250 mm, xử lý mối nối bằng keo và lưới rồi cán lớp vữa mỏng hoặc dán sàn nhựa, sàn gỗ.
Toàn hệ chỉ nặng 55–75 kg/m². Thi công 5–7 ngày cho một sàn 30 m². Rẻ nhất trong ba nhóm. Đổi lại, tấm 16 mm bước xương thưa là có tiếng “cạch cạch” khi đi, và khoan bắt kệ nặng lên tấm thì phải nhắm đúng xương thép bên dưới. Loại này hợp với gác để đồ, phòng thờ, phòng làm việc, phòng trọ cho thuê tại khu gần Làng Đại học hoặc các trường lớn ở TP.HCM. Muốn kê giường ngủ và tủ quần áo thì nâng lên tấm 18–20 mm và siết bước xương lại còn 407 mm.
Lửng dầm thép lót gỗ, và lửng bê tông nhẹ lắp ghép
Hai nhóm còn lại ít gặp hơn nhưng vẫn có chỗ dùng. Sàn gỗ trên dầm thép hoặc dầm gỗ nhóm 2 phù hợp cho nhà gỗ, homestay ở Cần Giờ hoặc ngoại ô, ăn tiền ở phần thẩm mỹ, nhưng phải chống mối và chấp nhận tiếng kêu theo thời tiết. Tấm bê tông nhẹ ALC dày 100–125 mm gác trực tiếp lên dầm thì nhanh và cách nhiệt tốt, chỉ vướng ở khâu cẩu lắp trong hẻm nhỏ và giá vận chuyển trong nội thành TP.HCM.
Về khoảng giá thi công tham khảo tại khu vực TP.HCM, tính trọn vật tư và nhân công phần sàn, chưa gồm hoàn thiện mặt sàn: sàn cemboard trên khung hộp khoảng 750.000 – 1.050.000 đồng/m², sàn đúc giả tôn deck khoảng 1,1 – 1,4 triệu đồng/m², sàn bê tông cốt thép đúc thật khoảng 1,6 – 1,9 triệu đồng/m². Con số này nhảy theo giá thép từng quý, nên lấy làm mốc thương lượng chứ đừng lấy làm cam kết.
Phân loại tầng lửng theo vị trí trong nhà
Cùng một diện tích lửng, đặt trước hay đặt sau ra hai công trình khác nhau hoàn toàn về mặt tiền và ánh sáng. Bốn kiểu hay dùng cho nhà phố ngang 4–5 m:
Lửng phía trước
Sàn lửng nằm về phía mặt tiền, nhìn xuống phòng khách hoặc chỗ buôn bán. Đây là kiểu ăn ảnh nhất, làm mặt tiền cao ráo, treo được cửa sổ lớn hai lớp. Nhưng nó chắn nắng phần trước, và tiếng ồn từ đường Cách Mạng Tháng 8 hay 3 Tháng 2 đi thẳng lên gác. Chọn kiểu này thì lửng nên dành cho phòng làm việc, góc tiếp khách, tuyệt đối đừng đặt bàn thờ ngay trên đầu chỗ ra vào.
Lửng phía sau
Sàn lửng lùi về phía sau, chừa toàn bộ khoảng thông tầng phía trước. Tầng trệt lúc này thoáng và cao, rất phù hợp nhà kết hợp quán cà phê hoặc showroom nhỏ. Lửng phía sau thường nằm trên khối phụ là bếp và nhà vệ sinh, nên khối phụ chỉ cần cao 2,3–2,5 m, tiết kiệm được vật liệu. Bù lại phải xử lý mùi bếp và hút khói cho tốt, vì hơi nóng đi lên là đi thẳng vào gác.
Lửng hông
Sàn lửng chạy dọc một bên hông nhà, bám theo trục thang. Kiểu này chỉ khả thi khi nhà ngang từ 5 m trở lên, hay gặp ở các lô đất khu Thảo Điền, Quận 2, hoặc nhà biệt lập có sân sau. Ưu điểm là giữ được một dải thông tầng dài, sáng và thoáng suốt lòng nhà. Nhược điểm là nhịp dầm lệch, dầm phải gối vào tường biên nên khi nhà kế bên xây sát, phải tính lại phương án gối và giằng.
Lửng toàn phần và lửng giật cấp
Lửng toàn phần phủ gần kín mặt bằng, chỉ để lại một giếng trời nhỏ. Diện tích dùng được nhiều nhất, nhưng vượt ngưỡng 65% là bị tính thành một tầng khi xin phép, chuyện đó nói ở phần dưới. Lửng giật cấp chia sàn thành hai cao độ chênh nhau 4–6 bậc, hay dùng khi nhà có nền dốc hoặc địa hình không bằng phẳng, tận dụng chênh cốt tự nhiên thay vì đổ đất san bằng.
Chiều cao thông thủy: bộ số tôi vẫn dùng khi lên cốt
Nhà ở thuần, không kinh doanh, tôi lấy bộ số này và hiếm khi phải chỉnh:
- Thông thủy tầng trệt: 2,6 – 2,8 m tính từ mặt gạch lên đáy dầm sàn lửng.
- Chiều dày kết cấu sàn lửng: dầm 300–350 mm cộng lớp hoàn thiện 50 mm.
- Cốt mặt sàn lửng: khoảng +3.000 đến +3.200 so với sàn trệt.
- Thông thủy tầng lửng: 2,2 – 2,5 m. Dưới 2,2 m chỉ nên làm kho, dưới 2,0 m thì đứng dậy là cụng đầu.
- Cốt sàn lầu 1: rơi vào +5.700 đến +5.900. Đây là tổng chiều cao khối trệt và lửng.
Tính thử một trường hợp cụ thể: chọn thông thủy trệt 2,65 m, dầm sàn lửng cao 300 mm, hoàn thiện 50 mm, vậy mặt sàn lửng ở +3.000. Muốn lửng thông thủy 2,4 m, cộng thêm dầm sàn lầu 1 cao 300 mm, cốt sàn lầu 1 phải ở +5.750. Con số này vừa vặn cho hầu hết nhà phố; qua khỏi 6,2 m là dễ vướng quy hoạch chiều cao và tầng.
Trệt làm mặt bằng buôn bán thì mọi thứ đội lên. Cửa hàng cần thông thủy 3,0–3,2 m để treo bảng hiệu bên trong và gắn máy lạnh treo tường, cộng ngược lên thì sàn lửng nằm ở +3.500, sàn lầu 1 ở +6.150 nếu lửng vẫn giữ 2,3 m. Với đường có lộ giới hẹp, con số này thường bị bác. Cách xử lý thực tế: hạ thông thủy lửng còn 2,2 m và chuyển công năng gác thành kho hàng, khu thay đồ cho nhân viên, chứ đừng cố nhét phòng ngủ vào đó.
Tính tải trọng để sàn lửng đúc giả không rung, không võng
Sàn cứng hay sàn nhún không nằm ở việc dùng thép mấy tấn. Nó nằm ở ba con số: tổng tải, độ võng cho phép, và bước dầm.
Bốc tải trước, rồi mới chọn thép
Hoạt tải theo công năng, lấy theo TCVN 2737 về tải trọng và tác động: phòng ngủ, phòng khách nhà ở 150 kg/m²; phòng làm việc, phòng ăn, gác để đồ nhẹ 200 kg/m²; nếu gác đặt kho hàng, kệ sách kín tường hoặc chỗ đông người thì phải nâng lên 300–400 kg/m². Tĩnh tải thì cộng theo cấu tạo đã nêu bên trên: hệ cemboard 55–75 kg/m², đúc giả 240–290 kg/m², đúc thật 360–400 kg/m². Cộng thêm tường ngăn xây trên sàn nếu có, đây là chỗ hay bị bỏ sót nhất.
Ví dụ kiểm tra một dầm I150 nhịp 4 m
Gác lửng ngủ, hệ cemboard 18 mm, dầm chính I150 bước 1,2 m, nhịp thông thủy 4,0 m gối hai đầu vào cột.
- Tải phân bố trên một dầm: (70 kg/m² tĩnh tải + 150 kg/m² hoạt tải) × 1,2 m ≈ 264 kg/m, tức 2,64 kN/m.
- Momen giữa nhịp: M = qL²/8 = 2,64 × 4² / 8 = 5,28 kNm.
- Ứng suất: với I150x75 có momen kháng uốn khoảng 105 cm³, σ ≈ 50 MPa, còn cách xa cường độ tính toán 210 MPa của thép CT3/SS400.
- Độ võng: f = 5qL⁴/(384EI), lấy I ≈ 800 cm⁴, E = 2,1×10⁵ MPa, ra khoảng 5,2 mm.
So chuẩn: giới hạn cấu tạo là L/250, tức 16 mm. Muốn không có cảm giác nhún khi người đi qua, tôi siết về L/350 – L/400, tức 10–11 mm. Con số 5,2 mm nằm dưới mức đó, sàn sẽ chắc chân. Nếu tính ra vượt 10 mm, đừng tăng độ dày tấm lót, việc đó gần như không giúp gì. Hạ bước dầm chính từ 1,5 m về 1,2 m, hoặc lên một cỡ thép, hoặc chèn thêm một cột phụ giữa nhịp là ba cách hiệu quả nhất, theo đúng thứ tự đó.
Ba chỗ khiến sàn lửng bị nhún dù thép đủ
- Gối dầm kê hờ lên tường 100. Tường 10 không phải kết cấu chịu lực. Dầm phải neo vào cột bê tông bằng bản mã hàn với thép chờ, hoặc bắt bulong nở M12 vào cột, hoặc chôn đầu dầm vào cột lúc đổ.
- Thiếu giằng ngang. Dầm chính không được giằng thì nó xoay quanh trục dọc. Hàn giằng hộp 50×50 giữa các dầm chính là xong, tốn vài trăm nghìn.
- Nhịp dài mà không đổi phương chịu lực. Vượt 4,5 m thì đừng cố với I150. Xoay phương dầm cho nhịp ngắn hơn, hoặc lên I200, hoặc chấp nhận một cột giữa nhà.
Riêng công trình ở khu vực Nhà Bè, Cần Giờ còn thêm một khoản: hơi ẩm mặn. Cách sông lớn hoặc biển không xa, thép hộp đen sơn một lớp chống rỉ cho có là hai, ba năm đã sùi ở mối hàn. Yêu cầu nhà thầu mài sạch xỉ hàn, sơn epoxy hai thành phần đủ hai lớp, hoặc dùng thép hộp mạ kẽm cho hệ dầm phụ. Chi phí thêm chừng 8–12% phần thép, đổi lấy 10–15 năm không phải mở trần lên xem.
Xin phép ở TP.HCM và con số 65% cần nhớ
Theo Thông tư 07/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư 03/2016/TT-BXD, với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới, và chỉ được một tầng lửng như vậy. Vượt ngưỡng đó, cán bộ thẩm định tính nó thành một tầng, và nếu giấy phép chỉ cho trệt cộng hai lầu thì hồ sơ bị trả về.
Tính thử cho một lô đất ngang 4,5 m dài 16 m ở khu Gò Vấp, TP.HCM, sàn trệt xây 4,5 × 14 = 63 m². Diện tích lửng tối đa được 63 × 0,65 ≈ 40,9 m². Muốn có phòng làm việc 3,5 × 4 m cộng khu vệ sinh nhỏ trên gác thì vẫn còn dư dả, khỏi phải cấn cá gì. Nhưng nếu chủ nhà đòi kéo sàn lửng dài 11 m để làm hai phòng, ra 49,5 m², vượt ngưỡng, thì hoặc cắt bớt sàn, hoặc khai hẳn thành một tầng ngay từ bản vẽ xin phép.
Ngoài ngưỡng 65%, chiều cao và số tầng còn bị chặn bởi quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý kiến trúc của địa phương, cùng với lộ giới tuyến đường. Nhà trên hẻm 3 m khu Phú Nhuận và nhà mặt tiền đường Phạm Văn Đồng không có cùng một mức chiều cao tối đa. Tôi vẫn khuyên chủ nhà làm một việc rất đơn giản mà nhiều người bỏ qua: cầm bản vẽ sơ bộ, ra Phòng Quản lý đô thị nơi cấp phép hỏi trước về chiều cao tối đa từ cốt vỉa hè lên sàn lầu 1 và giới hạn tầng cho chính thửa đất của mình, hỏi trước khi ký hợp đồng thi công. Một buổi sáng đi hỏi đổi lấy sự chắc chắn cho cả cái nhà.
Việc cần chốt trước khi thợ hàn mũi hàn đầu tiên
Ba việc, làm theo đúng thứ tự này:
- Đo lại diện tích sàn trệt trên bản vẽ và nhân 0,65 ra hạn mức diện tích lửng. Ghi con số này lên bản vẽ bằng bút đỏ.
- Chốt cốt cao độ trước khi đổ cột: thông thủy trệt, cốt sàn lửng, cốt sàn lầu 1. Ghi rõ là FFL hay SSL để thợ không đoán.
- Bắt nhà thầu ghi trong hợp đồng công năng gác và hoạt tải thiết kế tương ứng, kèm cỡ thép và bước dầm. Có dòng đó, sàn nhún là có người chịu trách nhiệm.
Cần người bóc tách khối lượng và lên phương án kết cấu tầng lửng cho đúng thửa đất của bạn ở các quận nội thành hay ngoại thành TP.HCM, gửi bản vẽ hiện trạng và số tầng trên giấy phép, chúng tôi tính giúp cả ba phương án đúc thật, đúc giả và cemboard để bạn so tiền rồi quyết.
