Báo giá xây nhà phần thô giúp gia chủ dự trù chi phí cho móng, khung chịu lực, tường và những hạng mục đã thống nhất trong hợp đồng. Tuy nhiên, chỉ biết đơn giá một mét vuông chưa đủ để xác định tổng tiền xây nhà. Bạn còn cần kiểm tra cách tính diện tích, phần điện nước và nhân công hoàn thiện có nằm trong gói hay không.
Bài viết dưới đây tổng hợp báo giá xây dựng phần thô tham khảo của Xây Nhà Nga Việt, cách đọc dự toán và các bước thi công. Nội dung phù hợp với gia chủ đang chuẩn bị xây nhà phố hoặc muốn so sánh báo giá giữa các nhà thầu.
Nếu cần trao đổi phương án và lịch khảo sát, bạn có thể gọi 0978 466 859.
Bảng báo giá xây nhà phần thô tại TPHCM
Bảng giá thi công phần thô và nhân công hoàn thiện dưới đây chia theo loại công trình và tổng diện tích sàn. Mỗi mức có hai cột: chưa gồm và đã gồm điện nước.
Lưu ý: đây là đơn giá tham khảo Xây Nhà Nga Việt đã công bố, cần xác nhận lại theo thời điểm ký hợp đồng. Các mức dưới đây giúp bạn hình dung cấu trúc chi phí, chưa phải báo giá chốt. Đơn giá thực tế được xác nhận sau khi kiểm tra hồ sơ và điều kiện thi công.
Đơn giá nhà phố theo diện tích
Đơn vị tính là đồng/m², gồm phần thô và nhân công hoàn thiện.
| Loại công trình | Tổng diện tích sàn | Chưa bao gồm điện nước | Bao gồm điện nước |
|---|---|---|---|
| Nhà phố một mặt tiền | Trên 350 m² | 2.900.000 | 3.150.000 |
| Nhà phố một mặt tiền | Trên 250 đến dưới 350 m² | 2.950.000 | 3.200.000 |
| Nhà phố một mặt tiền | Trên 180 đến dưới 250 m² | 3.150.000 | 3.300.000 |
| Nhà phố một mặt tiền | Dưới 180 m² | Báo giá riêng | Báo giá riêng |
| Nhà phố hai mặt tiền | Trên 350 m² | 3.000.000 | 3.250.000 |
| Nhà phố hai mặt tiền | Trên 250 đến dưới 350 m² | 3.050.000 | 3.300.000 |
| Nhà phố hai mặt tiền | Trên 180 đến dưới 250 m² | 3.250.000 | 3.400.000 |
| Nhà phố hai mặt tiền | Dưới 180 m² | Báo giá riêng | Báo giá riêng |
Bảng chưa phân nhóm rõ cho các mốc đúng 180, 250 hoặc 350 m². Khi xin báo giá xây nhà phần thô, cần hỏi rõ nhóm giá áp dụng. Cũng nên làm rõ “diện tích sàn” dùng để chọn đơn giá có khác “diện tích quy đổi” dùng để tính tiền hay không.
Đơn giá tham khảo cho biệt thự
Với biệt thự, đơn giá thay đổi theo phong cách kiến trúc. Đơn vị tính là đồng/m².
| Loại công trình | Chưa bao gồm điện nước | Bao gồm điện nước |
|---|---|---|
| Biệt thự hiện đại | 3.100.000 | 3.250.000 |
| Biệt thự tân cổ điển | 3.200.000 | 3.350.000 |
| Biệt thự cổ điển | 3.400.000 | 3.550.000 |
Bảng báo giá xây nhà phần thô này chưa thể hiện đầy đủ quy cách vật tư, thuế, xử lý nền đất, tầng hầm hoặc các cấu kiện đặc biệt. Không nên hiểu cột “bao gồm điện nước” là đã có mọi thiết bị điện, đèn, điều hòa và thiết bị vệ sinh.
Báo giá xây nhà phần thô gồm những gì?
Một báo giá xây nhà phần thô thường gồm móng, khung bê tông cốt thép, cầu thang và tường xây. Một số gói còn có hệ thống kỹ thuật âm tường, tô trát, chống thấm hoặc nhân công hoàn thiện. Phạm vi cụ thể phải căn cứ vào hợp đồng, không chỉ dựa vào tên gói.
Các nhóm công việc dưới đây nên được làm rõ trong báo giá xây dựng phần thô:
| Nhóm công việc | Phạm vi cần xác nhận |
|---|---|
| Chuẩn bị công trường | Che chắn, định vị, điện nước tạm, thiết bị và nơi tập kết vật tư. |
| Móng và công trình ngầm | Đào đất, bê tông lót, cốt thép, cốp pha, bê tông móng, bể ngầm và thoát nước theo thiết kế. |
| Khung chịu lực | Cột, dầm, sàn, cầu thang và mái theo hồ sơ kết cấu. |
| Xây tô | Tường bao, tường ngăn, tô trát và cán nền trong phạm vi thống nhất. |
| Điện nước | Ống luồn, hộp âm, dây điện, đường cấp thoát nước và phần lắp đặt cụ thể. |
| Nhân công hoàn thiện | Ốp lát, sơn, lắp thiết bị hoặc các công việc khác được liệt kê trong phụ lục. |
Phân biệt vật tư thô và vật tư hoàn thiện
Vật tư thô gồm những nhóm như thép, bê tông, xi măng, cát, đá và gạch xây. Với phần điện nước, cần ghi rõ nhà thầu cung cấp đến đâu và dùng quy cách nào.
Gạch lát, sơn, cửa, đèn và thiết bị vệ sinh thường cần lựa chọn riêng theo mức hoàn thiện. Có nhân công lắp đặt không đồng nghĩa nhà thầu đã cung cấp các vật tư này. Đây là điểm dễ nhầm khi so sánh báo giá xây nhà phần thô.
Nếu muốn giao cả vật tư hoàn thiện cho một đơn vị, nên yêu cầu báo giá trọn gói riêng để đối chiếu phạm vi.
Cách tính diện tích trong báo giá xây nhà phần thô
Trong báo giá xây dựng phần thô, diện tích tính tiền thường được quy đổi từ diện tích thực tế của từng phần công trình. Móng, tầng hầm, mái và sân có thể áp dụng hệ số khác nhau theo thỏa thuận.
Các hệ số dưới đây chỉ mang tính tham khảo thương mại và cần được hai bên xác nhận trước khi tính dự toán. Chúng không phải tiêu chuẩn thiết kế, không dùng để lựa chọn loại móng và không mặc nhiên áp dụng cho mọi nhà thầu.
| Bộ phận công trình | Hệ số tham khảo | Điểm cần làm rõ |
|---|---|---|
| Móng đơn | 30–40% | Diện tích làm cơ sở và phạm vi công việc móng. |
| Móng băng | 40–60% | Cấu hình móng theo thiết kế, điều kiện đào đất. |
| Móng cọc | 40–50% | Có bao gồm cọc, thi công cọc và kiểm tra cọc hay chưa. |
| Tầng hầm | 120–160% | Độ sâu, kết cấu, chống đỡ và chống thấm. |
| Sân trệt | 30–40% | Kết cấu nền, phần lát và hệ thống thoát nước. |
| Các tầng và phần tum có xây dựng | 100% | Diện tích thực tế; cách tính khoảng trống và ô thông tầng. |
| Mái, sân thượng | Xác nhận riêng | Tách rõ sàn mái, phần có mái che và phần không mái; tránh tính trùng. |
Đừng chỉ so sánh đơn giá thấp hay cao. Hai báo giá xây nhà phần thô có thể dùng hệ số khác nhau, khiến tổng tiền khác đáng kể dù cùng một bản vẽ.
Ví dụ tính diện tích cho nhà một trệt, hai lầu
Giả sử mỗi tầng có diện tích 60 m². Để minh họa, hai bên thống nhất móng quy đổi 50% và mái quy đổi 50%. Đây là giả định của ví dụ, không phải hệ số bắt buộc.
- Ba tầng sử dụng: 60 × 3 = 180 m².
- Phần móng: 60 × 50% = 30 m².
- Phần mái: 60 × 50% = 30 m².
- Tổng diện tích quy đổi: 180 + 30 + 30 = 240 m².
Nếu đơn giá riêng được hai bên chấp thuận là 3.300.000 đồng/m², chi phí theo diện tích sẽ là 792.000.000 đồng. Đây chỉ là phép tính minh họa, không phải báo giá xây nhà phần thô cho căn nhà thực tế. Các khoản ngoài phạm vi và thuế phải được xác định riêng.
Vật tư cần ghi rõ trong báo giá xây dựng phần thô
Tên thương hiệu chưa đủ để xác định chất lượng vật liệu. Cùng một nhà sản xuất có thể có nhiều chủng loại, quy cách và cấp chất lượng khác nhau.
- Thép: chủng loại, cấp bền, đường kính và yêu cầu hồ sơ theo thiết kế.
- Bê tông: cấp độ bền, yêu cầu cấp phối, tính công tác và kiểm tra chất lượng phù hợp.
- Gạch, cát, đá, xi măng: loại vật liệu, nguồn cung và yêu cầu kỹ thuật.
- Điện: loại dây, tiết diện, ống luồn, thiết bị bảo vệ và phạm vi cung cấp.
- Cấp thoát nước: vật liệu ống, đường kính, cấp áp lực nếu có và phụ kiện.
- Chống thấm: hệ sản phẩm, vị trí áp dụng, xử lý nền và yêu cầu kiểm tra.
Khi thay vật tư trong báo giá xây nhà phần thô, cần có xác nhận về quy cách, giá và sự phù hợp với thiết kế. Không tự giảm thép, đổi loại bê tông hoặc thay hệ chống thấm chỉ để giảm chi phí.
Những yếu tố làm thay đổi đơn giá xây nhà phần thô
Quy mô và điều kiện vận chuyển
Với nhà nhỏ, báo giá xây nhà phần thô tính trên m² có thể cao hơn. Lý do là công trình vẫn cần tổ chức công trường, thiết bị và nhiều hạng mục cố định. Điều này không có nghĩa tổng chi phí nhà 30 m² tương đương nhà 70 m². Hẻm nhỏ, hạn chế chỗ tập kết, giờ vận chuyển hoặc khả năng tiếp cận của xe bê tông cũng ảnh hưởng cách tổ chức thi công và chi phí.
Nền đất, móng và kết cấu
Phương án móng phải dựa vào điều kiện nền đất, tải trọng và thiết kế. Không chọn móng hoặc giải pháp xử lý đất chỉ vì hệ số tính giá thấp hơn. Tầng hầm, nhịp lớn, nhiều tầng, hố thang máy và các cấu kiện đặc biệt có thể làm thay đổi khối lượng. Báo giá xây nhà phần thô cần phản ánh đúng hồ sơ thay vì áp một mức chung cho mọi công trình.
Phạm vi điện nước và nhân công hoàn thiện
Khác biệt về số điểm điện, thiết bị, vật liệu ống và công việc lắp đặt có thể tạo ra chênh lệch giá. Khi đặt hai bảng báo giá xây dựng phần thô cạnh nhau, nên đối chiếu cùng phạm vi trước khi kết luận nhà thầu nào đắt hơn.
Quy trình thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
1. Kiểm tra hồ sơ và lập tiến độ
Đối chiếu bản vẽ, giấy phép hoặc điều kiện miễn phép nếu áp dụng, ranh đất và phạm vi hợp đồng. Tiến độ cần tính cả thời gian kiểm tra, bảo dưỡng và cung ứng vật liệu, không chỉ số ngày thi công trực tiếp.
2. Chuẩn bị mặt bằng
Ghi nhận hiện trạng công trình liền kề, xác định tim trục và cao độ, bố trí che chắn, điện nước tạm và nơi tập kết. Nếu phát hiện sai khác giữa thực địa và hồ sơ, cần làm rõ trước khi triển khai phần việc liên quan.
3. Thi công móng và công trình ngầm
Thực hiện theo thiết kế và biện pháp được xác nhận. Cốp pha, cốt thép, chi tiết chờ và hệ thống ngầm phải được kiểm tra trước khi đổ bê tông hoặc che lấp.
4. Thi công cột, dầm, sàn và cầu thang
Lắp dựng, nghiệm thu rồi mới đổ bê tông theo kế hoạch. Việc tháo cốp pha và cây chống phải căn cứ cường độ bê tông, loại cấu kiện, tải trọng và biện pháp thi công. Không áp dụng cố định mốc 10 ngày cho mọi sàn.
5. Xây tường và lắp hệ thống âm
Kiểm tra vị trí tường, cửa, hộp kỹ thuật và đường điện nước theo bản vẽ. Các hệ thống cần được kiểm tra phù hợp trước khi tô trát hoặc đóng kín.
6. Tô trát, chống thấm và cán nền
Kiểm tra bề mặt, cao độ, độ dốc và các vị trí tiếp giáp. Phần thi công chống thấm ở sàn mái, sàn vệ sinh cần được nghiệm thu trước khi làm lớp bảo vệ hoặc lát hoàn thiện.
7. Hoàn thiện và bàn giao theo hợp đồng
Thực hiện các công việc nhân công hoàn thiện đã thống nhất, kiểm tra thiết bị thuộc phạm vi và vệ sinh công trình. Hồ sơ bàn giao cần ghi nhận việc còn phải khắc phục, tài liệu liên quan và điều kiện bảo hành.
Kiểm tra gì trước khi ký báo giá xây nhà phần thô?
Một báo giá xây nhà phần thô dễ kiểm tra cần đi cùng bản vẽ và phụ lục vật tư. Trước khi ký, gia chủ nên đối chiếu các nội dung sau:
- Diện tích từng phần, hệ số quy đổi và đơn giá áp dụng.
- Chi phí cọc, đào đất, vận chuyển đất, phá dỡ nhà cũ và bảo vệ công trình liền kề.
- Vật tư thô, điện nước và nhân công hoàn thiện được cung cấp đến đâu.
- Thuế, hồ sơ, kiểm tra chất lượng và các khoản ngoài phạm vi.
- Tiến độ, mốc thanh toán, điều kiện nghiệm thu và cách duyệt phát sinh.
- Thời hạn, phạm vi và trách nhiệm bảo hành.
Đối với thủ tục và quản lý xây dựng, cần đối chiếu quy định áp dụng cho công trình tại thời điểm thực hiện. Gia chủ có thể tra cứu văn bản trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.
Cách tiết kiệm chi phí mà không giảm yêu cầu kỹ thuật
Chốt công năng và vị trí thiết bị trước khi thi công giúp hạn chế đục sửa. Khi cần thay đổi, nên yêu cầu đánh giá tác động đến kết cấu, điện nước và tiến độ trước khi quyết định.
So sánh báo giá xây nhà phần thô trên cùng vật liệu và khối lượng sẽ hữu ích hơn việc chỉ chọn đơn giá thấp nhất. Có thể điều chỉnh mức hoàn thiện theo ngân sách, nhưng không tự cắt giảm yêu cầu chịu lực hoặc an toàn.
Nếu đang có nhà cũ còn sử dụng được, nên so sánh phương án cải tạo với xây mới. Cách cân nhắc trong bài cải tạo nhà cấp 4 cũ: nên sửa hay xây mới có thể dùng làm tham khảo. Khi cần số liệu đối chiếu, bạn có thể xem dịch vụ sửa nhà và bảng giá theo hạng mục.
Nhận báo giá xây nhà phần thô tại Xây Nhà Nga Việt
Xây Nhà Nga Việt tiếp nhận nhu cầu thi công phần thô và nhân công hoàn thiện tại TPHCM. Phạm vi, vật tư, tiến độ và trách nhiệm của hai bên cần được xác nhận bằng hợp đồng cho từng công trình.
Để lập báo giá xây nhà phần thô sát nhu cầu, gia chủ nên chuẩn bị vị trí đất, diện tích và số tầng dự kiến. Loại mái và bản vẽ (nếu có) cũng nên gửi kèm. Cần thông báo thêm điều kiện hẻm, công trình liền kề và nhu cầu tầng hầm hoặc thang máy.
Liên hệ 0978 466 859 hoặc gửi thông tin qua trang liên hệ. Nếu muốn giao cả phần vật tư hoàn thiện, hãy nêu rõ khi liên hệ để nhận báo giá trọn gói riêng.
Câu hỏi thường gặp về báo giá xây nhà phần thô
Báo giá xây nhà phần thô có bao gồm vật tư không?
Báo giá xây nhà phần thô thường gồm nhân công và vật tư thô theo danh mục đã thống nhất. Vật tư hoàn thiện như gạch lát, sơn, cửa và thiết bị cần kiểm tra riêng trong hợp đồng, kể cả khi gói có nhân công hoàn thiện. Phụ lục nên ghi rõ chủng loại thép, cấp bê tông, gạch xây và vật tư điện nước.
Giá phần thô có bao gồm ép cọc không?
Không nên mặc định đã bao gồm. Cần xác nhận riêng chi phí cọc, thi công cọc, huy động thiết bị và kiểm tra cọc. Hệ số diện tích móng cọc không tự chứng minh rằng toàn bộ các khoản này đã nằm trong đơn giá. Nếu báo giá chưa gồm cọc, nên yêu cầu tách thành dòng riêng để dễ so sánh.
Vì sao cùng diện tích nhưng đơn giá xây nhà phần thô khác nhau?
Hai bảng báo giá xây dựng phần thô có thể khác nhau do nền đất, kết cấu, số tầng và điều kiện vận chuyển. Vật tư, phạm vi điện nước hoặc hoàn thiện cũng tạo chênh lệch. Hệ số quy đổi diện tích khác nhau cũng làm tổng tiền chênh lệch. Cần so sánh cùng bản vẽ, khối lượng và điều kiện giao việc thay vì chỉ nhìn đơn giá trên mét vuông.
Thi công phần thô và nhân công hoàn thiện mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc quy mô, kết cấu, điều kiện thi công và kế hoạch cung ứng vật liệu. Tiến độ phải tính cả bảo dưỡng, kiểm tra và nghiệm thu; không dùng thời gian thi công tham khảo để quyết định tháo cốp pha hoặc cây chống.
Cần chuẩn bị gì để nhận báo giá xây nhà phần thô?
Tối thiểu cần vị trí đất, diện tích, số tầng và điều kiện tiếp cận công trình. Nếu chưa có bản vẽ, đơn giá chỉ dừng ở mức ước tính. Muốn có dự toán chi tiết, nhà thầu cần hồ sơ thiết kế để tính khối lượng. Các yêu cầu như tầng hầm, thang máy, loại móng và mức hoàn thiện cũng phải nêu rõ.
