Gọi 3 thầu tới xem nhà, nhận về 3 con số chênh nhau cả trăm triệu. Đó là chuyện xảy ra hàng ngày với những ai đang tìm báo giá sửa chữa nhà tại TPHCM. Cùng một căn nhà cấp 4 xuống cấp, thầu A báo 180 triệu, thầu B báo 250 triệu, thầu C lại chỉ 130 triệu.
Vấn đề không nằm ở việc ai “tốt bụng” hơn ai. Nó nằm ở cách tính khối lượng, chủng loại vật tư đưa vào và cái bẫy quen thuộc: báo giá thấp để ký hợp đồng, rồi phát sinh dần trong lúc thi công.
Bài viết này liệt kê rõ từng hạng mục, từng đơn giá đang áp dụng thực tế năm 2026 cho các công trình sửa nhà trọn gói tại Hồ Chí Minh. Chủ nhà có thể dùng để tự đối chiếu khi cầm bất kỳ bảng báo giá sửa nhà TPHCM nào trên tay.
Bảng báo giá sửa chữa nhà tại TPHCM trọn gói chi tiết 2026
Giá thép, giá xi măng và giá nhân công đều nhích lên so với 2024–2025. Riêng nhân công phần thô tại khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận đã tăng khoảng 8–10% do thiếu thợ lành nghề cán nền và ốp gạch khổ lớn.
Vì vậy, bảng đơn giá sửa chữa nhà TPHCM dưới đây được cập nhật theo giá thị trường thực tế. Đơn giá chưa gồm chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế giữa chừng hoặc phát hiện nền đất yếu bất thường.
Bảng 1: Hạng mục tháo dỡ, đập phá, vận chuyển
Với các vị trí phải cắt sàn, cắt dầm hoặc khoan lỗ kỹ thuật, nên dùng máy theo đơn giá khoan cắt bê tông thay vì đục thủ công. Cách này hạn chế rung chấn và vết nứt lan sang phần kết cấu được giữ lại.
| STT | Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (vật tư + nhân công) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Đập tường gạch 10 (tường bao che) | m² | 35.000 – 45.000đ | Chưa gồm vận chuyển ra ngoài |
| 2 | Đập tường gạch 20 (tường chịu lực nhẹ) | m² | 50.000 – 65.000đ | Cần chống đỡ dầm nếu tường liên kết cột |
| 3 | Đập sàn bê tông cốt thép | m² | 150.000 – 220.000đ | Tùy độ dày sàn 8-12cm |
| 4 | Đập nền gạch cũ, lớp hồ dầu | m² | 40.000 – 55.000đ | Áp dụng nền gạch bông, gạch men cũ |
| 5 | Cắt phá dầm, đà bê tông | md | 180.000 – 250.000đ | Dùng máy cắt bê tông, hạn chế nứt lan |
| 6 | Đục hạ trần thạch cao/tấm cũ | m² | 25.000 – 35.000đ | Gồm tháo khung xương |
| 7 | Vận chuyển xà bần ra xe (nhà hẻm <2m) | m³ | 180.000 – 250.000đ | Chi phí tăng gấp đôi nếu hẻm sâu >100m |
| 8 | Vận chuyển xà bần ra xe (mặt tiền, hẻm rộng) | m³ | 120.000 – 150.000đ | Xe ba gác hoặc xe tải nhỏ tiếp cận trực tiếp |
| 9 | Tháo dỡ cửa, khung cửa sắt cũ | bộ | 150.000 – 300.000đ/bộ | Tùy kích thước và vật liệu |
| 10 | Tháo mái tôn, xà gồ cũ | m² | 30.000 – 45.000đ | Kiểm tra mối nối trước khi hạ tải |
Bảng 2: Hạng mục xây tô, cán nền, ốp lát gạch
| STT | Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (vật tư + nhân công) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Xây tường gạch ống 10 (vữa mác 75) | m² | 250.000 – 300.000đ | Gạch Tuynel hoặc gạch không nung |
| 2 | Xây tường gạch thẻ 20 (chịu lực) | m² | 350.000 – 420.000đ | Áp dụng tường chịu tải, tường ngăn ẩm |
| 3 | Tô trát tường trong nhà | m² | 65.000 – 85.000đ | Vữa cát mác 75, độ dày 1,5-2cm |
| 4 | Tô trát mặt ngoài, giáp ranh nhà kế bên | m² | 85.000 – 110.000đ | Cần giàn giáo, tăng công di chuyển |
| 5 | Cán nền tạo phẳng (chưa lát gạch) | m² | 70.000 – 90.000đ | Vữa mác 100, độ dày trung bình 3cm |
| 6 | Chống thấm sàn mái, sàn âm bằng Sika | m² | 120.000 – 180.000đ | 2-3 lớp, có lưới thủy tinh gia cường |
| 7 | Chống thấm nhà vệ sinh bằng Kova | m² | 150.000 – 200.000đ | Gồm cả chân tường cao 30cm |
| 8 | Ốp lát gạch nền 60×60 | m² | 180.000 – 250.000đ | Chưa gồm giá gạch, keo dán |
| 9 | Ốp lát gạch nền 80×80 | m² | 220.000 – 280.000đ | Đòi hỏi thợ tay nghề cao, ít mạch nứt |
| 10 | Ốp gạch tường nhà vệ sinh, bếp | m² | 150.000 – 200.000đ | Loại 30×60 hoặc 25×40 |
Bảng 3: Hạng mục điện nước, thạch cao, sơn bả
| STT | Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (vật tư + nhân công) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Đi dây điện âm tường (dây Cadivi 2×2.5) | m² | 90.000 – 120.000đ | Tính theo diện tích sàn |
| 2 | Lắp đặt tủ điện, CB chống giật | bộ | 800.000 – 1.500.000đ | Tùy công suất và số tầng |
| 3 | Đi ống nước cấp thoát (ống Bình Minh) | m² | 100.000 – 140.000đ | Gồm ống cấp PPR, ống thoát PVC |
| 4 | Làm trần thạch cao khung nổi | m² | 150.000 – 180.000đ | Tấm Vĩnh Tường hoặc Boral |
| 5 | Làm trần thạch cao khung chìm, giật cấp | m² | 220.000 – 280.000đ | Tạo hốc đèn, phào chỉ trang trí |
| 6 | Sơn nước nội thất (Maxilite) | m² | 25.000 – 35.000đ | 1 lớp bả, 2 lớp sơn phủ |
| 7 | Sơn nước nội thất (Dulux cao cấp) | m² | 40.000 – 55.000đ | Chống ẩm mốc, độ bền cao hơn |
| 8 | Sơn ngoại thất chịu nắng mưa | m² | 45.000 – 65.000đ | Cần lớp lót chống kiềm |
| 9 | Bả matit toàn bộ tường trần | m² | 20.000 – 28.000đ | Làm mịn trước khi sơn phủ |
| 10 | Lắp đèn âm trần, ổ cắm, công tắc | điểm | 50.000 – 80.000đ/điểm | Chưa gồm giá thiết bị đèn |
Đơn giá trần thạch cao chênh nhau chủ yếu ở loại khung xương và kiểu trần phẳng hay giật cấp. Nếu cần bóc tách riêng hạng mục này, bạn có thể đối chiếu thêm bảng báo giá thi công trần thạch cao.
5 yếu tố thực tế làm thay đổi đơn giá sửa chữa nhà TPHCM
Một bảng báo giá sửa chữa nhà tại TPHCM đưa ra ban đầu chỉ là con số tham khảo. Số tiền chốt cuối cùng phụ thuộc vào 5 yếu tố sau, và chủ nhà nên hiểu rõ trước khi ký hợp đồng.
1. Mặt bằng thi công: hẻm sâu, hẻm nhỏ đội chi phí vận chuyển
Nhà mặt tiền thì xe tải vào tận cửa, xà bần chở đi trong ngày. Nhà trong hẻm 1m2, xe ba gác không lách được, thợ phải gánh bộ từng bao xà bần ra đầu hẻm.
Riêng khoản vận chuyển này có thể đội thêm 30–50% chi phí so với đơn giá niêm yết. Chưa kể vật tư như thép, cát đá cũng phải trung chuyển qua xe máy, tốn thêm 1–2 ngày công so với dự kiến.
2. Khối lượng thi công nhỏ lẻ khác hoàn toàn diện tích lớn
Sửa một phòng tắm 4m² và sửa nguyên căn nhà 100m² không thể áp cùng đơn giá trên mỗi m². Công trình nhỏ, thợ vẫn phải di chuyển đầy đủ máy móc, dọn dẹp, bảo vệ nội thất xung quanh. Những chi phí này chia trên diện tích ít nên đơn giá/m² luôn cao hơn.
Đây là lý do vì sao tìm gói sửa nhà trọn gói giá rẻ TPHCM cho công trình nhỏ dưới 30m² thường khó: đơn giá khó kéo xuống thấp như công trình lớn.
3. Chủng loại vật tư phần thô và phần hoàn thiện
Gạch ốp lát có loại 65.000đ/m² và loại 250.000đ/m². Sơn Maxilite khác hẳn Dulux Weathershield về độ bền, độ phủ. Thép Việt Nhật, Hòa Phát, Pomina đều có giá chênh nhau 5–10%. Nếu bảng báo giá không ghi rõ thương hiệu, mã hàng cụ thể, chủ nhà rất dễ bị đánh tráo vật tư rẻ hơn trong lúc thi công mà không biết.
4. Biện pháp thi công của từng nhà thầu
Cùng hạng mục chống thấm sàn mái, có thầu quét 1 lớp Sika, có thầu quét 3 lớp kèm lưới gia cường ở các góc chân tường, nơi dễ nứt và thấm nhất. Giá chênh nhau nhưng độ bền chênh nhau nhiều lần. Biện pháp thi công cẩu thả ban đầu tiết kiệm tiền, nhưng 1–2 năm sau chủ nhà phải đập ra làm lại, tốn gấp đôi.
Trước khi so giá, chủ nhà nên nắm quy trình chống thấm sàn mái bê tông xử lý từ gốc. Khi đó sẽ dễ kiểm tra nhà thầu có làm đủ số lớp và bo góc chân tường hay không.
5. Hiện trạng kết cấu nhà cũ: nền yếu, tường mục, dầm thấm
Nhà xây trước năm 2000 thường gặp tình trạng nền lún cục bộ, tường bị mục do thấm lâu năm, dầm bê tông bị rỗ mặt do cốt thép hoen gỉ. Những hư hại này chỉ phát hiện được khi đập phá lớp hoàn thiện ra, và đây chính là nguồn phát sinh chi phí lớn nhất trong toàn bộ dự án sửa nhà.
Vì vậy, chủ nhà nên tìm hiểu trước những rủi ro thường gặp khi sửa chữa nhà. Ngân sách cũng nên chừa sẵn một khoản dự phòng, thay vì dồn hết tiền cho phần hoàn thiện.
Cách tự tính dự toán chi phí sửa nhà TPHCM sát thực tế
Trước khi gọi thầu, bạn có thể tự ước tính dự toán chi phí sửa nhà TPHCM bằng một công thức cơ bản. Lấy diện tích sàn cần sửa nhân với đơn giá trọn gói/m² theo mức độ sửa chữa: sửa nhẹ, sửa vừa hoặc sửa toàn bộ.
- Sửa nhẹ (sơn lại, thay gạch một phần, không đụng kết cấu): 1,2 – 1,8 triệu/m²
- Sửa vừa (đập tường ngăn, làm lại điện nước, thay trần): 2,5 – 3,5 triệu/m²
- Sửa toàn bộ (đập gần hết, giữ khung cột, làm lại từ thô đến hoàn thiện): 4,5 – 6 triệu/m²
Ví dụ, nhà phố 4x12m, 3 tầng có tổng diện tích sàn khoảng 144m² (48m² x 3 sàn). Nếu chủ nhà chọn phương án sửa vừa, dự toán sơ bộ rơi vào khoảng 360–500 triệu đồng. Với nhà 5x15m, diện tích sàn khoảng 225m², cùng mức sửa vừa, con số dao động 560–780 triệu đồng.
Đây chỉ là con số ước lượng ban đầu để tham khảo. Dự toán chi tiết phải dựa trên khảo sát thực tế, bởi mỗi căn nhà có hiện trạng kết cấu khác nhau như đã nói ở phần trên.
Quy trình 6 bước khảo sát và lập báo giá sửa nhà TPHCM
- Tiếp nhận thông tin: Ghi nhận yêu cầu qua điện thoại hoặc hình ảnh nhà chủ gửi, xác định sơ bộ quy mô công trình.
- Khảo sát hiện trạng: Kỹ sư xuống đo đạc trực tiếp, chụp ảnh từng vị trí tường, dầm, sàn, kiểm tra hệ thống điện nước cũ còn dùng được hay phải thay mới.
- Lập bảng dự toán chi tiết: Tách riêng từng hạng mục theo đơn giá thực tế, ghi rõ vật tư sử dụng kèm mã hàng, thương hiệu.
- Thảo luận và chốt hợp đồng: Chủ nhà xem qua từng dòng trong bảng báo giá sửa nhà TPHCM, có thể yêu cầu điều chỉnh vật tư lên/xuống trước khi ký.
- Thi công và giám sát: Khi thuê đơn vị nhận sửa chữa, cải tạo nhà trọn gói, chủ nhà nên yêu cầu có kỹ sư giám sát tiến độ hàng ngày. Báo cáo hình ảnh cần được gửi theo từng giai đoạn.
- Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành: Kiểm tra từng hạng mục theo đúng bản vẽ và hợp đồng trước khi thanh toán đợt cuối, lập phiếu bảo hành cụ thể.
Các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng sửa nhà để không bị ép giá
Nhiều chủ nhà ham rẻ, chọn báo giá sửa chữa nhà trọn gói tại TPHCM thấp nhất mà quên kiểm tra hợp đồng có đầy đủ các điều khoản bảo vệ mình hay không. Bốn điều khoản dưới đây là bắt buộc:
- Tiến độ thanh toán theo giai đoạn: Chia làm 3-4 đợt gắn với khối lượng hoàn thành thực tế. Ví dụ: đợt 1 sau khi hoàn thành phần đập phá và xây tô, đợt 2 sau khi cán nền và đi điện nước, đợt cuối sau nghiệm thu. Tuyệt đối không thanh toán quá 30% trước khi khởi công.
- Phạt chậm tiến độ: Ghi rõ mức phạt theo ngày, thường 0,1-0,3% giá trị hợp đồng cho mỗi ngày trễ. Mức phạt áp dụng khi thầu kéo dài quá thời hạn cam kết mà không có lý do bất khả kháng.
- Cam kết không bán thầu: Đơn vị ký hợp đồng phải là đơn vị trực tiếp thi công, không giao lại cho tổ thợ khác không rõ năng lực.
- Thời hạn bảo hành: Phần kết cấu (dầm, cột, sàn) bảo hành tối thiểu 5 năm, phần hoàn thiện (sơn, chống thấm, điện nước) bảo hành 12-24 tháng.
Câu hỏi thường gặp khi sửa chữa nhà tại TPHCM
Sửa nhà có cần xin phép không?
Nếu chỉ sửa chữa nội thất, không đụng đến kết cấu chịu lực, không cải tạo mặt tiền, không thay đổi công năng thì không cần xin phép. Nhưng nếu đập phá làm thay đổi kết cấu, nâng tầng hoặc sửa mặt tiền nhà mặt phố, chủ nhà phải làm thủ tục xin phép tại UBND phường/xã nơi có nhà.
Các trường hợp cụ thể được tổng hợp trong bài khi nào phải xin giấy phép sửa chữa nhà năm 2026 của Thư viện Pháp luật. Hồ sơ có thể chuẩn bị theo mẫu đơn xin phép sửa chữa, cải tạo nhà, và chỉ nên khởi công sau khi có giấy phép.
Chi phí xin phép sửa chữa nhà hết bao nhiêu?
Lệ phí nhà nước thường chỉ vài trăm nghìn đồng. Nếu thuê dịch vụ trọn gói xin phép (vẽ, nộp hồ sơ, theo dõi), chi phí dao động 3-8 triệu đồng tùy quy mô công trình và tùy địa phương.
Báo giá sửa chữa nhà trọn gói tại TPHCM có phát sinh chi phí không?
Có thể phát sinh nếu trong quá trình đập phá phát hiện hư hại kết cấu ẩn (nền lún, dầm nứt, đường ống cũ mục) mà lúc khảo sát ban đầu không nhìn thấy được. Với đơn vị thi công có hợp đồng rõ ràng, mọi phát sinh phải được báo trước bằng văn bản và có đơn giá cụ thể, không tự ý cộng thêm vào cuối công trình.
Nên tự mua vật tư hay giao thầu mua luôn?
Với vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, chủ nhà tự chọn mẫu và mua sẽ kiểm soát được chất lượng, thẩm mỹ theo ý mình. Với vật tư thô như cát, đá, xi măng, thép, nên để thầu mua vì họ có mối giá sỉ, đồng thời chịu trách nhiệm luôn nếu vật tư không đạt chuẩn.
Thời gian thi công sửa nhà trung bình bao lâu?
Sửa nhẹ (sơn, thay gạch một phần): 5-10 ngày. Sửa vừa (làm lại điện nước, trần, một phần kết cấu): 20-35 ngày. Sửa toàn bộ nhà phố 3 tầng: 45-70 ngày, tùy diện tích và mức độ hư hại phát hiện thêm trong quá trình đập phá.
Làm sao biết bảng báo giá sửa chữa nhà tại TPHCM nào đáng tin?
Bảng báo giá đáng tin phải ghi rõ khối lượng từng hạng mục, đơn giá tách riêng vật tư và nhân công, có ghi mã hàng/thương hiệu vật tư cụ thể. Không nên tin các bảng chỉ dùng cụm từ mơ hồ như “trọn gói toàn phần” mà không có bảng chi tiết đi kèm.
Khi đã có 2–3 bảng báo giá trong tay, hãy so từng dòng với các bảng đơn giá ở trên trước khi ký. Nếu cần kỹ sư đến khảo sát và bóc tách dự toán theo hiện trạng căn nhà, bạn có thể liên hệ Xây Nhà Nga Việt qua hotline 0978 466 859.
