Lộ giới là gì và chỉ giới xây dựng được quy định ra sao? Đây là thắc mắc chung của nhiều gia chủ khi bắt tay vào chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng. Việc nắm rõ các mốc ranh giới này giúp công trình thi công đúng pháp lý, tránh rủi ro bị phạt tiền hoặc buộc tháo dỡ do vi phạm khoảng lùi. Trong bài viết này, Xây Nhà Nga Việt xin chia sẻ đầy đủ các thông tin kỹ thuật và pháp lý liên quan đến lộ giới cũng như chỉ giới xây dựng.
Lộ giới là gì?
Lộ giới (hay còn gọi là chỉ giới đường đỏ) là thuật ngữ chỉ toàn bộ chiều rộng của con đường, tính từ tim đường sang hai bên cho đến mốc ranh giới cuối cùng của khoảng đất dành cho giao thông hoặc hạ tầng kỹ thuật. Để giúp người dân xác định rõ phạm vi không được phép xâm phạm, cơ quan chức năng sẽ cắm cọc mốc lộ giới ở hai bên đường.
Khi quy hoạch nhà ở đô thị, quy mô về chiều cao và diện tích của công trình cũng phải tuân thủ lộ giới tuyến đường nhằm đảm bảo mỹ quan đồng bộ. Gia chủ có thể tra cứu thông tin này trên bản đồ quy hoạch chi tiết hoặc tại các cổng thông tin của Luật Việt Nam để nắm chắc căn cứ pháp lý.
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được thể hiện trên bản đồ quy hoạch và ngoài thực địa, dùng để phân định giữa phần đất được phép xây dựng công trình với phần đất dành cho đường giao thông, vỉa hè hoặc các công trình hạ tầng công cộng khác.
Theo quy định hiện hành, toàn bộ phần móng, tường và các bộ phận kiến trúc của ngôi nhà không được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, trừ một số chi tiết nhô ra theo chuẩn quy hoạch cho phép như gờ chỉ hay ban công ở độ cao quy định.
Các bước xác định lộ giới cho thửa đất ở
Để biết phần đất của gia đình được phép xây dựng bao nhiêu diện tích, bạn có thể tự xác định theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm cột mốc hoặc biển báo lộ giới do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cắm ở hai bên tuyến đường.
- Bước 2: Tính khoảng cách từ tim đường ra hai bên để xác định chính xác ranh giới lộ giới.
- Bước 3: Tra cứu độ rộng tuyến đường để tìm khoảng lùi bắt buộc theo quy hoạch phân khu.
- Bước 4: Vạch đường chỉ giới xây dựng. Phần đất nằm bên trong chỉ giới này chính là diện tích được phép đặt móng làm nhà.
Chỉ giới xây dựng là gì?
Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới giới hạn phạm vi được phép xây dựng nhà ở hay công trình trên lô đất. Có những trường hợp chỉ giới xây dựng trùng khớp với chỉ giới đường đỏ (khi nhà được làm sát vỉa hè). Tuy nhiên, đa số công trình hiện nay đều phải lùi vào một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu quy hoạch.
Một số bộ phận phụ của ngôi nhà có thể nhô ra ngoài chỉ giới xây dựng nhưng phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng đô thị như: bậc thềm, mái đua, ban công, bậu cửa sổ.
Trước khi lập phương án kiến trúc, gia chủ nên tham khảo bài viết bản vẽ hoàn công là gì để hiểu rõ tầm quan trọng của việc thi công đúng chỉ giới ngay từ ban đầu.
Khoảng lùi xây dựng và chiều cao công trình
Khoảng lùi xây dựng chính là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Chỉ số này phụ thuộc vào chiều rộng tuyến đường lộ giới và chiều cao dự kiến của ngôi nhà.
Chiều cao công trình được tính từ cốt mặt đất tự nhiên (hoặc cốt vỉa hè) đến điểm cao nhất của mái nhà. Khi lập hồ sơ xin phép xây dựng, đơn vị tư vấn thiết kế sẽ căn cứ vào lộ giới để tính toán số tầng và chiều cao tối đa cho phép.
Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở mới nhất
Mức khoảng lùi xây dựng được xác định cụ thể dựa trên quy mô lộ giới đường như sau:
- Tuyến đường lộ giới dưới 19m: Nhà xây cao dưới 19m không bắt buộc tạo khoảng lùi (được xây trùng chỉ giới đường đỏ). Nếu nhà cao từ 19m đến 22m phải lùi 3m; cao từ 22m đến 25m lùi 4m; cao từ 28m trở lên phải lùi tối thiểu 6m.
- Tuyến đường lộ giới từ 19m đến 22m: Nhà xây cao dưới 22m không cần lùi. Công trình cao từ 22m đến 25m phải lùi 3m; cao từ 28m trở lên lùi tối thiểu 6m.
- Tuyến đường lộ giới từ 22m trở lên: Công trình cao dưới 25m không yêu cầu khoảng lùi. Trường hợp xây cao từ 28m trở lên bắt buộc lùi vào 6m.
Trong thực tế, với những khu đất hẹp hoặc lô đất nằm trong hẻm nhỏ, cơ quan quản lý đô thị sẽ áp dụng các tiêu chuẩn riêng dựa trên mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của khu vực.
Gia chủ có thể tham khảo thêm báo giá xây nhà trọn gói để dự trù chính xác chi phí thiết kế và thi công phù hợp với diện tích đất còn lại sau khi trừ lộ giới.
Phần đất dính lộ giới được bồi thường như thế nào?
Đất dính lộ giới là phần diện tích nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông. Việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất được giải quyết theo từng trường hợp:
- Đất đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Khi Nhà nước thu hồi để mở đường, chủ sở hữu được bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm thu hồi.
- Đất không có sổ đỏ và không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Phần diện tích này được xác định là lấn chiếm hành lang an toàn giao thông nên không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, một số tài sản hình thành hợp pháp trên đất trước thời điểm công bố quy hoạch có thể được hỗ trợ theo quy định. Trường hợp cố tình xây dựng sau khi đã cắm mốc lộ giới sẽ không được đền bù và buộc phải tháo dỡ.
Nếu bạn đang chuẩn bị làm nhà và chưa rõ phương án xử lý ranh giới đất, hãy tham khảo các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở quan trọng hoặc liên hệ trực tiếp với đội ngũ kỹ sư của Xây Nhà Nga Việt qua Hotline 0978 466 859 để được tư vấn khảo sát mặt bằng miễn phí.
