Hệ số sử dụng đất: khái niệm, ý nghĩa, cách tính

Trong bất kỳ công trình có quy mô lớn hay nhỏ nào thì bản vẽ thiết kế công trình của các kiến trúc sư phải luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất để cho gia chủ có thể nắm bắt được quy mô cũng như lên được kế hoạch tính toán chi phí một cách chính xác hơn. Nhưng đối với nhiều người ngoài ngành khi nói về hệ số sử dụng đất họ vẫn còn thấy khá lạ lẫm hoặc chưa hiểu hết về nó. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? cùng khám phá ngay nhé.

hệ số sử dụng đất
FAR và những điều cần biết

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Hệ số này sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên m2 đất.

Nguồn gốc

Hệ số này được xuất phát từ các quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế giới, hệ số này liên quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Tuy nhiên, hệ số hầu như không ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ tại các dự án đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Cách tính hệ số sử dụng đất

hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?

Hệ số sử dụng đất được tính như sau: 

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Trong đó: 

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm: Tầng hầm, nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum.

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm: Tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, ống khói,…

Ví dụ 1:  Một lô đất có diện tích 1.000m2 được xây dựng thành các chung cư có diện tích như nhau. Nếu hệ số sử dụng đất là 10 thì có thể xây được 100 căn chung cư và mỗi căn sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất (10m2). Còn nếu hệ số là 4 thì có thể xây được 40 căn và mỗi căn sở hữu 1/40 diện tích lô đất (25m2).

Ví dụ 2: Xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2m2 với 5 tầng trên một lô đất có diện tích là 100m2m2.

Vậy hệ số sử dụng đất là 50 x 5/100 = 2.5 lân ( hoặc là 250%).

Ví dụ 3: Ta có một lô đất có 1000m2 được xây 8 tầng với diện tích 1 tầng là 600m2, 400m2 đường nội bộ và cây xanh. Vậy hệ số sử dụng đất là 8 x 600/1000= 4,8 lần.

Đơn vị của hệ số sử dụng đất có 2 loại:

  • FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 3 lần, 4 lần,..
  • FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 100%, 200%,..

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

Thể hiện được quy mô, phí xây dựng

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong các công trình thi công. Hệ số càng cao thì diện tích sàn sẽ cao theo, nên chúng ta phải kết hợp hài hòa với mật độ của xây dựng thì mới tiết kiệm được diện tích đất cho chủ đầu tư.

Các lô đất có cùng diện tích trong khu vực nhưng hệ số sử dụng đất của mỗi lô sẽ khác nhau cho nên trong tình hình giá đất tăng cao này thì việc sử dụng đất sẽ rất bấp bênh. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực sẽ làm giảm đi mức độ cạnh tranh của dự án thi công.

Ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các gia chủ

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại khu vực đó, cho nên nếu hệ số này càng thấp thì dân cư tại nơi đó sẽ càng thấp. Cho nên, có thể nói hệ số sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các gia chủ.

Tỷ lệ sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho gia chủ. Chính vì vậy nhiều gia chủ không công bố hệ số sử dụng đất quá lớn mà chỉ chỉ thông báo mật độ xây dựng. Ngoài ra, hệ số thấp thì càng dễ tìm được nhà thầu khi hết vòng đời vì theo các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho dân cư tại chỗ miễn phí hệ số phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

Quy định về FAR

  • Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần
  • Quy chuẩn quy hoạch đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất vào năm 2008.
  • Hiện nay, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao.

Qua bài viết trên chúng ta thấy hệ số sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng đối với công trình xây dựng, hệ số sử dụng đất cao hay thấp ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng của của sống của con người.