Khi thuê đơn vị thi công cải tạo công trình, hợp đồng sửa chữa nhà là văn bản pháp lý xác lập trách nhiệm, chi phí và tiến độ giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Việc lập văn bản rõ ràng ngay từ đầu giúp hai bên kiểm soát khối lượng công việc, hạn chế tranh chấp phát sinh và bảo đảm chất lượng bàn giao. Bài viết dưới đây của Xây Nhà Nga Việt cung cấp mẫu văn bản tham khảo kèm các lưu ý thực tế khi ký kết.
Hợp đồng sửa chữa nhà ở là gì?
Hợp đồng sửa chữa nhà ở là một dạng thỏa thuận dân sự được xác lập bằng văn bản giữa chủ nhà (Bên A) và đơn vị nhận thi công (Bên B). Theo thỏa thuận này, nhà thầu có nghĩa vụ thực hiện các hạng mục cải tạo, nâng cấp công trình theo đúng thiết kế, bảng dự toán và tiêu chuẩn kỹ thuật đã thống nhất, đồng thời nhận khoản thù lao tương ứng từ phía chủ đầu tư.
Pháp luật hiện hành không bắt buộc áp dụng một biểu mẫu cố định cho giao dịch dân sự này, nhưng nội dung biên soạn cần tuân thủ các nguyên tắc giao kết tại Bộ luật Dân sự 2015. Một bộ hồ sơ đầy đủ thường bao gồm các nhóm thông tin sau:
- Thông tin pháp lý và đại diện của hai bên tham gia ký kết.
- Nội dung công việc thi công cụ thể kèm theo bảng báo giá chi tiết.
- Thời gian bắt đầu thực hiện và mốc bàn giao công trình.
- Tổng giá trị hợp đồng, lịch biểu và phương thức thanh toán từng đợt.
- Tiêu chuẩn vật tư, yêu cầu chất lượng kỹ thuật và thời hạn bảo hành.
- Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn và bàn giao nhà ở khi hoàn tất.
- Quyền hạn, nghĩa vụ và mức phạt vi phạm của mỗi bên.
- Thời điểm có hiệu lực và điều kiện thanh lý hợp đồng.
Mẫu hợp đồng sửa chữa nhà ở chi tiết tham khảo
Dưới đây là văn bản mẫu áp dụng cho công trình thực tế tại TP.HCM để gia chủ hình dung cấu trúc trình bày chuẩn trước khi điền thông tin:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———-***———-
HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở
Hôm nay, ngày …… tháng ……… năm 2026
Tại số nhà: 45/7 Nguyễn Văn Đậu, P.6, Quận Bình Thạnh, TP.HCM. Hai bên gồm có:
BÊN THUÊ THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở (gọi tắt là Bên A)
Ông/bà: TRẦN ĐỨC THUẬN
Số CMTND: 046061000195. Cấp ngày 23/10/2018. Nơi cấp: Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội
Địa chỉ: 04 Lam Sơn, P.6, Quận Bình Thạnh, TP.HCM
Điện thoại: 0913907480
BÊN NHẬN THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở (gọi tắt là Bên B)
Ông/Bà/Công ty: CÔNG TY TNHH XÂY NHÀ NGA VIỆT
Địa chỉ: 666 Nguyễn Văn Quá, P. Tân Chánh Hiệp, Quận 12, TP.HCM
Điện thoại: 0978 466 859
Mã số thuế: 0315838483
Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng này, trong đó Bên A đồng ý thuê Bên B đảm nhận phần nhân công và vật tư thi công xây dựng công trình nhà ở tọa lạc tại địa chỉ: 45/7 Nguyễn Văn Đậu, P.6, Quận Bình Thạnh, TP.HCM với các điều khoản như sau:
Điều 1: Nội dung công việc và tiến độ thi công
A. Nội dung xây dựng: Bên A khoán gọn công việc cho Bên B sửa chữa xây dựng hoàn thiện, bao gồm các hạng mục được áp dụng trong bảng báo giá kèm theo.
B. Tiến độ thi công:
- Ngày bắt đầu thi công: Từ ngày …/…/…
- Thời gian hoàn thiện, kết thúc thi công và bàn giao công trình đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, thẩm mỹ vào ngày …/…/…
Điều 2: Quyền và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ Bên A:
- Bàn giao mặt bằng và tạo điều kiện thuận lợi để Bên B thi công kịp tiến độ công trình.
- Thực hiện thủ tục xin phép sửa chữa nhà khi quá trình thi công liên quan đến quy định pháp luật hoặc ảnh hưởng đến nhà liền kề. Bên A có trách nhiệm giải quyết các vướng mắc thủ tục để Bên B thi công đúng thời hạn.
Quyền và nghĩa vụ Bên B:
- Thực hiện thi công đảm bảo thời gian và chất lượng theo đúng thỏa thuận.
- Tuân thủ trình tự kỹ thuật nhằm giữ vững kết cấu an toàn của nhà ở.
- Chịu trách nhiệm khắc phục những lỗi kỹ thuật do quá trình sửa chữa của mình gây ra.
- Đảm bảo an toàn lao động cho đội ngũ thợ trực tiếp làm việc tại công trường.
- Chịu trách nhiệm về chất lượng kỹ thuật của công trình sau khi hoàn thành.
- Chịu mọi rủi ro tự nhiên xảy ra đối với phần việc đang thực hiện khi chưa bàn giao cho chủ nhà.
Điều 3: Giá trị và phương thức thanh toán
- Tổng giá trị thanh toán là 380.000.000đ, được chia làm 3 đợt.
- Đợt 1: Ngay khi ký hợp đồng, Bên A tạm ứng trước 30% tương đương 100.000.000đ để Bên B chuẩn bị vật tư.
- Đợt 2: Tạm ứng 40% tương đương 150.000.000đ khi chuẩn bị thi công phần ốp gạch, lát đá cầu thang và bả sơn nước.
- Đợt 3: Khi công trình hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng, Bên A thanh toán toàn bộ số tiền còn lại sau khi đã đối trừ các khoản tạm ứng trước đó.
Điều 4: Cam kết chung
- Trong quá trình thi công, Bên B chịu trách nhiệm thực hiện và hoàn thành đúng khối lượng công việc ghi trong bảng báo giá (chưa tính các hạng mục phát sinh do Bên A yêu cầu thêm).
- Nếu phát sinh vướng mắc thực tế tại hiện trường, hai bên phải trực tiếp bàn bạc và thống nhất bằng văn bản phụ lục để đảm bảo chất lượng công trình.
- Văn bản có hiệu lực từ ngày ký đến khi hoàn tất biên bản thanh lý. Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã ghi nhận; bên nào vi phạm sẽ chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật hiện hành.
- Văn bản được lập thành hai (02) bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một (01) bản để làm căn cứ thực hiện.
ĐẠI DIỆN BÊN A ———————— ĐẠI DIỆN BÊN B
Tải file văn bản chuẩn của biểu mẫu trên tại: Bản thảo hợp đồng thi công trên Google Docs.
Trước khi khởi công, chủ nhà nên chuẩn bị sẵn mẫu đơn xin sửa chữa nhà để nộp tại cơ quan hành chính địa phương.
Các điều khoản hợp đồng sửa nhà cần lưu ý khi soạn thảo
Để tránh những bất đồng về chi phí hay chủng loại vật tư trong lúc thi công, gia chủ cần rà soát kỹ từng điều khoản hợp đồng sửa nhà trước khi đặt bút ký kết. Việc nắm vững các quy định này là một phần quan trọng trong cẩm nang sửa chữa nhà ở giúp chủ đầu tư chủ động bảo vệ tài sản của mình.
Thông tin pháp lý của hai bên
Phần mở đầu của hợp đồng sửa chữa nhà phải ghi chính xác thông tin định danh của cả chủ đầu tư và đơn vị nhận thầu:
- Bên khách hàng (Bên A): Họ và tên chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp, địa chỉ thường trú, số Căn cước công dân (hoặc CMND còn hiệu lực), ngày cấp, nơi cấp và số điện thoại liên lạc.
- Bên nhận thầu (Bên B): Tên pháp nhân công ty, mã số thuế, địa chỉ trụ sở liên hệ, số điện thoại, email, số tài khoản ngân hàng và họ tên kèm chức vụ của người đại diện theo pháp luật. Nếu thuê các đội ngũ sửa chữa nhà quận Bình Thạnh hoặc các khu vực khác tại TP.HCM, chủ nhà nên đối chiếu thông tin trên giấy phép đăng ký kinh doanh để đảm bảo tư cách pháp nhân.
Khối lượng công việc và phụ lục báo giá
Thay vì chỉ ghi chung chung là khoán gọn, hợp đồng sửa chữa nhà cần đính kèm phụ lục bảng dự toán chi tiết từng hạng mục. Phụ lục này phải liệt kê rõ tên công việc (đập phá, xây tô, chống thấm, ốp lát, đi lại hệ thống điện nước), khối lượng tạm tính hoặc trọn gói, nhãn hiệu vật tư sử dụng và đơn giá tương ứng.
Chủ đầu tư nên tham khảo trước mặt bằng báo giá sửa chữa nhà để kiểm tra cách tính khối lượng theo mét vuông hay trọn gói từng phần. Đối với các công trình phức tạp như cải tạo nhà nâng tầng, phụ lục cần bổ sung bản vẽ thiết kế kết cấu và phương án gia cố móng cột đã được hai bên phê duyệt.
Phương thức thanh toán và xử lý chi phí phát sinh
Điều khoản hợp đồng sửa nhà về tài chính cần nêu rõ hình thức giao dịch là tiền mặt hay chuyển khoản ngân hàng, đơn vị tiền tệ tính bằng VNĐ và chia thành bao nhiêu đợt. Thông thường, lịch thanh toán được chia từ 3 đến 4 đợt gắn liền với các mốc nghiệm thu thực tế tại công trường thay vì chia theo ngày cố định.
Nếu hợp đồng có nhà thầu nước ngoài hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ xuyên biên giới, hai bên nên làm rõ nghĩa vụ thuế nhà thầu và giá hợp đồng được thỏa thuận theo dạng net hay gross. Có thể tham khảo thêm thuế nhà thầu tiếng Anh là gì và cách tính thuế nhà thầu.
Hai bên cũng phải quy định rõ nguyên tắc tính chi phí phát sinh. Mọi hạng mục tăng hoặc giảm ngoài bảng báo giá ban đầu chỉ được thi công và tính phí khi có sự đồng ý bằng văn bản hoặc phụ lục xác nhận đơn giá giữa chủ nhà và người đại diện nhà thầu.
Yêu cầu kỹ thuật, nghiệm thu và bảo hành
Theo kinh nghiệm ký hợp đồng sửa nhà, văn bản cần quy định rõ tiêu chuẩn nghiệm thu cho từng giai đoạn khuất lấp như ngâm thử nước sàn vệ sinh sau chống thấm, kiểm tra áp lực đường ống cấp nước trước khi trát tường. Chủ nhà có quyền theo dõi, giám sát trực tiếp hoặc cử người kiểm tra chất lượng vật tư đưa vào công trình trước khi thợ thi công.
Ngoài ra, thời hạn bảo hành cho phần kết cấu và phần hoàn thiện cũng phải được ghi cụ thể thành điều khoản riêng. Việc quy định tỷ lệ giữ lại bảo hành hoặc cam kết thời gian có mặt xử lý sự cố thấm dột, nứt vữa sau bàn giao giúp hạn chế tối đa các sự cố khi sửa chữa nhà không được khắc phục kịp thời.
Trường hợp chấm dứt hợp đồng và sự kiện bất khả kháng
Hợp đồng sửa chữa nhà sẽ tự động chấm dứt hiệu lực khi hai bên hoàn tất biên bản nghiệm thu bàn giao và thanh lý toàn bộ công nợ. Trường hợp một bên tự ý đơn phương chấm dứt thỏa thuận không có lý do chính đáng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại hoặc chịu phạt theo mức phần trăm đã thống nhất trong văn bản.
Hai bên cũng cần đưa vào điều khoản miễn trừ trách nhiệm tiến độ khi xảy ra các sự kiện bất khả kháng như thiên tai, bão lũ, dịch bệnh hoặc yêu cầu tạm dừng thi công từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kinh nghiệm ký hợp đồng sửa nhà hạn chế rủi ro
Để quá trình hợp tác diễn ra thuận lợi, việc áp dụng các kinh nghiệm ký hợp đồng sửa nhà dưới đây sẽ giúp gia chủ kiểm soát tốt ngân sách và tiến độ:
- Không ký kết khi bảng báo giá chỉ ghi tổng số tiền trọn gói mà không tách bạch chi phí vật tư thô, vật tư hoàn thiện và nhân công cho từng hạng mục.
- Ghi rõ chủng loại, mã sản phẩm, thương hiệu và xuất xứ của các vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn nước, dây cáp điện, thiết bị vệ sinh ngay trong phụ lục hợp đồng sửa chữa nhà.
- Thống nhất rõ bên nào chịu trách nhiệm chi trả chi phí điện, nước phục vụ thi công, phí vận chuyển xà bần và lệ phí xin phép tại địa phương.
- Yêu cầu nhà thầu cam kết không bán thầu cho bên thứ ba nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng sửa chữa nhà
Hợp đồng sửa chữa nhà ở có bắt buộc phải công chứng không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng sửa chữa nhà giữa cá nhân chủ nhà và công ty thi công không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Văn bản chỉ cần có đầy đủ chữ ký của chủ đầu tư và chữ ký kèm con dấu pháp nhân của đại diện hợp pháp phía nhà thầu là đã có giá trị pháp lý ràng buộc hai bên.
Nên tạm ứng bao nhiêu phần trăm ngay sau khi ký hợp đồng sửa chữa nhà?
Mức tạm ứng đợt 1 phổ biến thường dao động từ 20% đến 30% tổng giá trị dự toán để nhà thầu tập kết vật tư thô và điều động nhân công. Các đợt thanh toán tiếp theo nên chia nhỏ theo khối lượng công việc thực tế đã hoàn thành và được chủ nhà nghiệm thu tại hiện trường.
Khi phát sinh thêm hạng mục ngoài hợp đồng sửa chữa nhà thì xử lý thế nào?
Khi chủ nhà có nhu cầu thay đổi vật liệu hoặc làm thêm hạng mục mới, nhà thầu phải lập phụ lục báo giá phát sinh nêu rõ khối lượng và đơn giá chi tiết. Đội thợ chỉ được phép triển khai thi công phần phát sinh này sau khi hai bên đã ký xác nhận vào phụ lục.
Ai là người chịu trách nhiệm xin giấy phép trước khi ký hợp đồng thi công?
Về mặt pháp lý, chủ sở hữu căn nhà (Bên A) là người đứng tên trên hồ sơ xin phép cải tạo tại cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận trong văn bản để đơn vị thi công hỗ trợ chuẩn bị bản vẽ hiện trạng, bản vẽ cải tạo và thay mặt chủ nhà nộp hồ sơ.
Trên đây là mẫu hợp đồng sửa chữa nhà và các lưu ý pháp lý được Xây Nhà Nga Việt tổng hợp từ thực tế thi công. Quý khách hàng cần tư vấn khảo sát hiện trạng, lập dự toán minh bạch và sử dụng dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói tại TP.HCM vui lòng liên hệ Hotline: 0978 466 859 để được hỗ trợ trực tiếp.
