Sửa chữa phòng trọ cần giải quyết triệt để những hư hỏng kết cấu trước khi làm mới bề mặt. Một bức tường vừa sơn lại vẫn có thể bong tróc nếu nguồn thấm chưa được xử lý; nền nhà lát gạch mới cũng trở nên bất tiện nếu hệ thống thoát nước kém hoặc cao độ cửa không phù hợp.
Xây Nhà Nga Việt chuyên tiếp nhận sửa phòng trọ riêng lẻ và cải tạo toàn bộ dãy nhà cho thuê tại TPHCM. Các hạng mục xử lý bao gồm chống thấm, sửa mái, làm lại hệ thống điện nước, nâng nền và sơn tường. Gia chủ có thể gọi 0978 466 859 để trao đổi hiện trạng trước khi thống nhất lịch khảo sát.
Khi nào cần tiến hành sửa chữa phòng trọ?
Chủ nhà nên kiểm tra lại tình trạng phòng sau mỗi đợt khách trả hoặc khi người thuê hiện tại phản ánh sự cố. Đối với dãy trọ đang hoạt động, cần phân định rõ việc nào có thể sửa lẻ tẻ và phần nào phải xử lý đồng bộ toàn khu.
- Thấm, dột: Tường bị ẩm mốc, trần loang lổ vết nước, nước mưa hắt hoặc dột vào phòng.
- Điện nước: Ổ cắm nóng bất thường, dây điện ải mục, ống nước rò rỉ hoặc sàn thoát nước quá chậm.
- Bề mặt hoàn thiện: Gạch ốp lát bong tróc, cửa bị kẹt, trần la phông võng sệ, lớp sơn phồng rộp.
- Công năng: Không gian quá bí bách, thiếu khu vực nấu ăn, bố trí toilet bất tiện hoặc hành lang xuống cấp.
Trường hợp xuất hiện vết nứt tường lớn đang phát triển, nền lún hoặc mái võng, cần nhờ người có chuyên môn kỹ thuật đến kiểm tra. Tuyệt đối không xử lý các dấu hiệu nguy hiểm này bằng cách dùng vữa trám hay sơn che đi.
Người thuê có được tự ý sửa phòng không?
Trước khi sửa chữa phòng trọ, người thuê cần thống nhất bằng văn bản với chủ nhà về các hạng mục được phép can thiệp, chi phí vật tư và trách nhiệm hoàn trả mặt bằng. Không nên tự ý đục tường, thay đổi hệ thống điện nước chung hay làm gác lửng sai kết cấu.
Các hạng mục cải tạo phòng trọ tại Nga Việt
Tháo dỡ phần hỏng và xử lý nền tường
Khu vực tháo dỡ cần được đánh dấu rõ ràng, đi kèm biện pháp bảo vệ cửa, thiết bị vệ sinh và đường ống muốn giữ lại. Quá trình tháo dỡ công trình cũ phải được thực hiện cẩn thận, đảm bảo an toàn kết cấu và có phương án vận chuyển xà bần phù hợp với lối đi hẹp của dãy trọ.
Việc nâng nền đòi hỏi thợ phải tính toán lại cao độ cửa, mặt sàn toilet, hệ thống thoát nước và tải trọng móng. Tránh tình trạng nâng nền một phòng theo cảm tính, khiến nước mưa tràn sang hành lang hoặc các phòng bên cạnh.
Sửa chữa mái lợp và chống thấm
Khi căn phòng bị dột, kỹ thuật viên cần kiểm tra kỹ tình trạng tấm lợp, đinh vít, mối nối, máng xối và vị trí tiếp giáp tường nhà liền kề. Tường bị ẩm có thể do mái, do rò rỉ ống nước ngầm hoặc do khe hở khu vệ sinh gây ra.
Quá trình xử lý chống thấm triệt để cần giải quyết gốc rễ nguồn nước rò rỉ. Theo tài liệu của EPA về ẩm mốc, không nên sơn đè lên bề mặt tường vẫn còn mốc ẩm. Cần cạo bỏ, xử lý hóa chất, làm khô kết cấu rồi mới tiến hành bả matit và sơn hoàn thiện.
Sửa hệ thống điện nước và nhà vệ sinh
Hệ thống điện cần được tính toán lại theo tải trọng sử dụng thực tế hiện nay, đảm bảo có CB bảo vệ phù hợp và dễ dàng ngắt nguồn khi cần bảo trì. Không nên chỉ thay mặt ổ cắm bên ngoài trong khi hệ thống dây dẫn ngầm bên trong đã xuống cấp.
Khu vực nhà vệ sinh thường gặp vấn đề về đường cấp thoát, hở cổ ống, hỏng lớp chống thấm ngầm và mất độ dốc thoát nước. Bạn có thể tham khảo chi tiết chi phí cải tạo toilet để tách riêng ngân sách hạng mục này khỏi phần chi phí sửa phòng ở.
Sửa cửa, trần, sơn và gia cố gác lửng
Vật liệu dùng cho phòng trọ nên ưu tiên loại có độ bền cao, dễ vệ sinh và chi phí thay thế thấp. Cửa ra vào phải chắc chắn; hệ thống trần giả chỉ được lắp đặt sau khi đã chống dột mái và gia cố hệ khung treo an toàn.
Nếu gia chủ có nhu cầu làm thêm gác lửng, thay cầu thang sắt hoặc tìm phương án nâng tầng, kỹ sư bắt buộc phải khảo sát móng cột. Không thể áp dụng một bản vẽ kết cấu chung cho mọi khu trọ vì hiện trạng chịu lực mỗi nơi là khác nhau.
Báo giá sửa chữa phòng trọ theo từng hạng mục
Bảng dưới đây cung cấp các mức giá thi công cơ bản để gia chủ tham khảo lập ngân sách sơ bộ. Đơn giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào thời điểm thi công, giá vật tư trên thị trường, khối lượng công việc và mặt bằng vận chuyển xà bần.
| STT | Hạng mục | Đơn vị | Vật tư (VNĐ) | Nhân công (VNĐ) | Tổng (VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tháo dỡ và đục phá | ||||||
| 1 | Đục nền gạch men cũ | m² | — | 30.000 | 30.000 | Chỉ tính nhân công |
| 2 | Đục gạch tường nhà vệ sinh | m² | — | 45.000 | 45.000 | Chỉ tính nhân công |
| 3 | Đục nền bê tông | m² | — | 55.000 | 55.000 | Phụ thuộc độ dày lớp bê tông |
| 4 | Đập tường 100 mm | m² | — | 25.000 | 25.000 | Chỉ tính nhân công |
| 5 | Đập tường 200 mm | m² | — | 40.000 | 40.000 | Chỉ tính nhân công |
| 6 | Tháo trần thạch cao | m² | — | 15.000 | 15.000 | Chỉ tính nhân công |
| 7 | Tháo la phông nhựa | m² | — | 8.000 | 8.000 | Chỉ tính nhân công |
| 8 | Tháo mái tôn | m² | — | 15.000 | 15.000 | Chỉ tính nhân công |
| 9 | Tháo cửa cũ | Bộ | — | 75.000 | 75.000 | Tùy kích thước cửa |
| 10 | Tháo tủ bếp | Bộ | — | 250.000 | 250.000 | Tùy kết cấu tủ |
| Móng, nền và kết cấu | ||||||
| 11 | Đào móng | Mét dài | — | 45.000 | 45.000 | Cần xác định tiết diện đào |
| 12 | Đào hố ga | m³ | — | 145.000 | 145.000 | Chỉ tính nhân công |
| 13 | Nâng nền | m³ | 145.000 | 55.000 | 200.000 | Cát san lấp |
| 14 | San nền | m² | — | 25.000 | 25.000 | Chỉ tính nhân công |
| 15 | Đóng cốp pha | m² | 95.000 | 55.000 | 150.000 | Bao gồm ván, cây chống |
| 16 | Cốt thép cột và đà kiềng | Mét dài | 125.000 | 55.000 | 180.000 | Quy cách thép theo thiết kế |
| 17 | Cốt thép sàn | kg | 12.500 | 7.500 | 20.000 | Sử dụng thép tiêu chuẩn |
| 18 | Lớp lót đá 4 × 6 | m³ | 75.000 | 55.000 | 130.000 | Xác nhận phạm vi thực tế |
| 19 | Bê tông sàn, cột, đà kiềng | m³ | 1.250.000 | 145.000 | 1.395.000 | Mác bê tông theo thiết kế |
| Xây và tô tường | ||||||
| 20 | Xây tường 100 mm | m² | 135.000 | 50.000 | 185.000 | Gạch tuynel 8 × 8 × 18 cm |
| 21 | Xây tường 200 mm | m² | 245.000 | 75.000 | 320.000 | Gạch tuynel 8 × 8 × 18 cm |
| 22 | Xây tường 100 mm bằng gạch thẻ | m² | 145.000 | 50.000 | 195.000 | Gạch đặc 4 × 8 × 18 cm |
| 23 | Tô tường | m² | 35.000 | 50.000 | 85.000 | Vữa xây tô mác 75 |
| Cầu thang, mái và cửa | ||||||
| 24 | Hàn cầu thang sắt | Mét dài | 1.250.000 | 200.000 | 1.450.000 | Tiết diện sắt theo bản vẽ |
| 25 | Lan can cầu thang | Mét dài | 450.000 | 150.000 | 600.000 | Hệ lan can sắt tiêu chuẩn |
| 26 | Xà gồ mái | Mét dài | 45.000 | 15.000 | 60.000 | Thép hộp 4 × 8 cm |
| 27 | Lợp mái tôn | m² | 125.000 | 45.000 | 170.000 | Tôn lạnh mạ kẽm 0,5 mm |
| 28 | Cửa chính bằng sắt | m² | 1.250.000 | 175.000 | 1.425.000 | Quy cách chốt khi khảo sát |
| 29 | Cửa cổng bằng sắt | m² | 1.100.000 | 175.000 | 1.275.000 | Tùy thuộc độ dày và phụ kiện |
| 30 | Cửa nhôm | m² | 650.000 | 120.000 | 770.000 | Cửa nhôm kính hệ 750 |
| Ốp lát và đá hoàn thiện | ||||||
| 31 | Cán nền | m² | 32.000 | 50.000 | 82.000 | Vữa cán nền mác 75 |
| 32 | Lát gạch nền | m² | 25.000 | 50.000 | 75.000 | Giá nhân công và vật tư phụ |
| 33 | Ốp gạch tường | m² | 25.000 | 65.000 | 90.000 | Chủ nhà cung cấp gạch chính |
| 34 | Ốp đá trắng Suối Lau | m² | 650.000 | 150.000 | 800.000 | Ốp mặt bếp, cầu thang |
| 35 | Ốp đá đen bazan | m² | 550.000 | 150.000 | 700.000 | Ốp mặt bếp, cầu thang |
| 36 | Ốp đá đen Huế | m² | 1.750.000 | 150.000 | 1.900.000 | Ốp mặt bếp, cầu thang |
| Trần và sơn | ||||||
| 37 | La phông nhựa | m² | 55.000 | 35.000 | 90.000 | Bao gồm tấm nhựa và khung |
| 38 | Trần thạch cao chìm hoặc thả | m² | 95.000 | 35.000 | 130.000 | Tùy thuộc hệ khung trần |
| 39 | Trần thạch cao theo mẫu | m² | 95.000 | 55.000 | 150.000 | Yêu cầu chốt bản vẽ trần |
| 40 | Sơn dầu | m² | 35.000 | 35.000 | 70.000 | Sơn cửa sắt, lan can |
| 41 | Trét bột trong nhà | m² | 15.000 | 17.000 | 32.000 | Bột bả nội thất |
| 42 | Lăn sơn hai lớp | m² | 17.000 | 19.000 | 36.000 | Chưa bao gồm thi công sơn lót |
| 43 | Chống thấm vách ngoài | m² | 25.000 | 27.000 | 52.000 | Hóa chất chống thấm chuyên dụng |
| Điện và cấp thoát nước | ||||||
| 44 | Hệ thống điện | m² | 65.000 | 80.000 | 145.000 | Dây cáp chuẩn, đế âm Sino |
| 45 | Hệ thống nước | m² | 55.000 | 65.000 | 120.000 | Ống nhựa PVC Bình Minh |
Lưu ý: Báo giá điện nước tính theo mét vuông cần được đối chiếu lại với số lượng điểm cấp/thoát, tuyến dây và thiết bị lắp đặt thực tế để đảm bảo độ chính xác.
Lập dự toán cải tạo nhà trọ sát thực tế
Để chi phí không bị đội lên quá nhiều, dự toán cần được bóc tách từ khối lượng thực tế của từng đầu việc. Chủ nhà không nên lấy diện tích sàn nhân với tất cả đơn giá trong bảng trên, bởi vì khối lượng tường cần sơn, mét vuông gạch cần đục phá ở mỗi phòng là khác nhau.
Báo giá chuẩn phải ghi rõ chủng loại vật liệu, mã sản phẩm, chi phí vận chuyển xà bần và các khoản mục phát sinh nếu có. Với khu trọ nhiều phòng, nên kiểm tra hệ thống dùng chung (bể phốt, bồn nước, đồng hồ tổng) trước khi chia ngân sách nhỏ cho từng căn.
Chọn hình thức thi công phòng trọ tối ưu
- Thi công trọn gói: Nhà thầu chuẩn bị cả vật tư và nhân công theo đúng hợp đồng. Bạn có thể tham khảo dịch vụ cải tạo nhà trọn gói nếu không có thời gian giám sát vật tư.
- Sửa theo hạng mục: Chỉ giao khoán những phần cần kỹ thuật cao như chống thấm, sửa điện nước. Các bên cần thỏa thuận rõ ai là người lo vật tư phụ.
- Giao khoán nhân công: Chủ nhà tự mua vật liệu, thợ chỉ đóng góp sức lao động. Tuy nhiên, cách này đòi hỏi gia chủ phải biết tính toán định mức và chịu rủi ro khi vật tư giao trễ làm gián đoạn tiến độ.
Khi tiến hành so sánh giá giữa các nhà thầu, gia chủ nên đối chiếu cụ thể về phạm vi công việc, chủng loại vật liệu và điều kiện bảo hành, thay vì chỉ nhìn vào con số tổng cuối cùng.
Quy trình sửa chữa phòng trọ chuyên nghiệp
- Khảo sát thực tế: Đo đạc hiện trạng, tìm gốc rễ nguyên nhân hư hỏng và ghi nhận điều kiện thi công (phòng trống hay đang có người ở).
- Lập dự toán: Bóc tách khối lượng chi tiết, làm rõ phần nào tháo dỡ, phần nào tái sử dụng.
- Ký kết hợp đồng: Thống nhất tiến độ, đợt thanh toán, thời gian bảo hành và quy tắc xử lý phát sinh.
- Triển khai thi công: Che chắn đồ đạc, tập kết vật tư. Giám sát kỹ các phần khuất (ống nước ngầm, màng chống thấm) trước khi lấp kín bề mặt.
- Nghiệm thu bàn giao: Chạy thử hệ thống điện nước, dọn dẹp vệ sinh công nghiệp và bàn giao chìa khóa cho chủ nhà.
Nếu trong quá trình đục phá phát hiện thêm kết cấu ngầm bị hỏng, nhà thầu cần dừng lại để báo phương án xử lý cho chủ nhà. Tuyệt đối không tự ý làm thêm rồi tính phí chênh lệch sau.
Sửa chữa khu trọ khi vẫn đang có khách thuê
Chủ nhà cần thông báo trước lịch làm việc, thời điểm ngắt điện nước và phương án che chắn đồ đạc cho người thuê. Những khu vực đục phá, hàn cắt hay có nguy cơ rớt vật liệu phải được giăng dây cách ly an toàn.
Hành lang và cầu thang phải được dọn dẹp vào cuối ngày, không dùng lối đi chung làm nơi chứa xà bần. Nếu việc cải tạo làm tăng số lượng phòng hoặc khách thuê, chủ nhà cần nâng cấp đường ống nước và rà soát lại tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.
Ưu đãi hồ sơ thiết kế khi sửa phòng trọ
Tùy thuộc vào quy mô công trình và gói dịch vụ ký kết, Xây Nhà Nga Việt có thể hỗ trợ khách hàng bản vẽ thiết kế 2D/3D, hồ sơ xin phép xây dựng và sơ đồ điện nước. Gia chủ vui lòng trao đổi trực tiếp với kỹ sư trong quá trình khảo sát để nhận được các ưu đãi hiện hành.
Chính sách bảo hành sau thi công
Đối với hạng mục sửa chữa chung và chống thấm, Xây Nhà Nga Việt bảo hành kỹ thuật 12 tháng. Riêng phần gia cố kết cấu sẽ được bảo hành lên đến 36 tháng. Hạng mục sơn nước sẽ áp dụng quy định bảo hành theo tiêu chuẩn của từng hãng sơn. Mọi điều khoản này đều được thể hiện rõ trên hợp đồng pháp lý.
Khi tiếp nhận phản ánh sự cố từ khách hàng, đội ngũ kỹ thuật sẽ có mặt kiểm tra và đưa ra phương án khắc phục chậm nhất trong vòng 3 ngày làm việc. Ngoài ra, công ty cũng duy trì hoạt động bảo trì định kỳ 6 tháng một lần đối với các công trình lớn.
Lưu ý khi nghiệm thu, gia chủ nên chụp lại ảnh đường ống nước ngầm, tuyến dây điện trước khi thợ cán nền lấp đi. Việc này giúp quá trình bảo trì, sửa chữa nhỏ sau này diễn ra nhanh chóng, không phải đục phá dò tìm.
Liên hệ khảo sát sửa chữa phòng trọ TPHCM
Để nhận dự toán chính xác, khách hàng vui lòng cung cấp trước số lượng phòng cần sửa, diện tích sơ bộ và tình trạng hoạt động của dãy trọ. Kỹ sư của Nga Việt sẽ tư vấn phương án khả thi nhất dựa trên ngân sách hiện có.
Gọi ngay 0978 466 859 để đặt lịch khảo sát miễn phí. Nếu quý khách có nhu cầu đập đi xây lại hoặc đại tu toàn bộ tòa nhà, vui lòng tham khảo thêm thông tin tại đơn vị thi công sửa chữa nhà ở tại TPHCM.
Câu hỏi thường gặp
Sửa chữa phòng trọ hết khoảng bao nhiêu tiền?
Chi phí thi công dao động tùy thuộc vào tình trạng hư hỏng, phần diện tích cần đục phá và cấp độ vật tư hoàn thiện. Nhà thầu cần bóc tách khối lượng thực tế tại công trình mới có thể đưa ra bảng giá chính xác, không thể áp dụng một mức giá chung cho mọi nhà.
Có cần xin giấy phép khi sửa phòng trọ không?
Các hạng mục sửa chữa nhỏ lẻ bên trong, không làm thay đổi kết cấu chịu lực thường được miễn giấy phép. Tuy nhiên, nếu bạn muốn nâng mái, đúc thêm gác lửng hay gộp phòng, bắt buộc phải làm thủ tục xin phép cơ quan chức năng trước khi khởi công.
Khách thuê tự ý đục tường phòng trọ được không?
Mọi hành động can thiệp vào tường, nền hay hệ thống điện nước đều cần sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà. Tránh tình trạng tự ý thay đổi gây chập cháy điện hoặc rò rỉ nước xuống phòng tầng dưới.
Sửa nhà trọ khi đang có người ở được không?
Với các hạng mục sơn bả, thay cửa hay thay thiết bị vệ sinh, thợ có thể thi công cuốn chiếu. Nhưng nếu phải đục phá kết cấu, tháo dỡ mái nhà hoặc cắt điện nước nhiều ngày, chủ nhà cần hỗ trợ chỗ ở tạm để đảm bảo an toàn cho khách thuê.
Hợp đồng thi công có bị phát sinh chi phí không?
Chi phí chỉ phát sinh khi chủ nhà yêu cầu làm thêm các hạng mục ngoài hợp đồng ban đầu, hoặc khi tháo dỡ lớp áo ngoài mới phát hiện kết cấu bên trong đã mục nát. Mọi phần phí tăng thêm đều phải được chủ nhà ký duyệt trước khi thi công.
