Khái niệm gfa là gì (Gross Floor Area – Tổng diện tích sàn xây dựng) là một trong những thông số kỹ thuật cốt lõi hàng đầu trong hồ sơ thiết kế kiến trúc và hồ sơ xin cấp phép thi công. Tuy nhiên, nhiều gia chủ và nhà đầu tư vẫn chưa nắm rõ gfa là gì, dẫn đến việc nhầm lẫn với diện tích chiếm đất xây dựng hoặc tính toán sai lệch dự toán ngân sách đầu tư ban đầu. Việc hiểu đúng gfa là gì giúp chủ nhà dễ dàng kiểm soát chi phí xây thô, tối ưu hóa các phân khu chức năng và tuân thủ đúng mật độ quy hoạch đô thị. Đội ngũ kỹ sư tại Xây Nhà Nga Việt luôn bóc tách thông số GFA chuẩn xác nhằm mang lại bảng dự toán minh bạch nhất cho từng công trình.
GFA là gì trong xây dựng? Định nghĩa chuẩn kỹ thuật
Để trả lời rõ ràng gfa là gì, theo thuật ngữ xây dựng quốc tế, GFA là viết tắt của cụm từ Gross Floor Area, nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng của công trình tính từ mép ngoài của các bức tường bao quanh. Định nghĩa gfa là gì bao quát toàn bộ diện tích sàn các tầng có mái che, bao gồm tầng trệt, các tầng lầu, tầng lửng, tầng tum thang, căn hộ áp mái và các tầng hầm, bán hầm kỹ thuật.
Bên cạnh các phần diện tích kín, các không gian bán khép kín gắn liền với thân nhà như ban công hoặc khu vực đệm dạng lô gia cũng được tính toán vào tổng mặt bằng sàn theo tỷ lệ quy đổi quy định. Tuy nhiên, GFA sẽ loại trừ các khoảng thông tầng không có sàn (như giếng trời), mái che hở không có tường bao quanh, sân thượng không mái che hay các ram dốc lộ thiên.
Ý nghĩa cốt lõi của chỉ số GFA trong quản lý xây dựng
Biết được bản chất gfa là gì, bạn sẽ nhận thấy chỉ số này mang ý nghĩa quyết định đối với cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn chủ đầu tư:
- Căn cứ xác định chỉ tiêu quy hoạch: GFA là cơ sở bắt buộc để tính toán tỷ lệ hệ số sử dụng đất là gì (FAR), giúp chính quyền địa phương khống chế mật độ dân cư và giảm tải áp lực giao thông lên hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- Cơ sở lập dự toán chi phí xây lắp: Các nhà thầu luôn căn cứ vào tổng diện tích sàn GFA để nhân với đơn giá m², từ đó tính toán chính xác tổng mức đầu tư từ phần thô đến phần hoàn thiện.
- Tối ưu hóa công năng mặt bằng: Dựa vào GFA cho phép, kiến trúc sư sẽ phân chia tỷ lệ diện tích phòng ngủ, phòng khách, cầu thang và khu phụ trợ sao cho thông thoáng, tiện nghi nhất.
- Điều kiện cấp phép xây dựng: Tổng diện tích sàn thể hiện trên bản vẽ xin phép bắt buộc phải khớp với các quy chuẩn khống chế trong giấy phép xây dựng.
Phân biệt chi tiết giữa GFA và diện tích xây dựng
Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này là nguyên nhân phổ biến khiến gia chủ ước tính sai ngân sách. Khi tìm hiểu gfa là gì, bạn cần phân biệt rõ hai thuật ngữ sau:
- Diện tích xây dựng (Footprint Area): Là diện tích chiếm đất của công trình tính theo hình chiếu bằng trên mặt đất (thường là diện tích sàn tầng trệt tính từ mép ngoài tường bao). Chỉ số này liên quan trực tiếp đến mật độ xây dựng (Coverage Ratio) trên mảnh đất.
- Tổng diện tích sàn (GFA): Là tổng cộng dồn diện tích sàn của tất cả các tầng (tầng 1 + tầng 2 + tầng 3 + tầng mái…). Do đó, diện tích GFA luôn lớn hơn gấp nhiều lần diện tích xây dựng chiếm đất tầng trệt.
Việc dự toán ngân sách thi công phải căn cứ vào diện tích GFA thực tế chứ không thể chỉ tính theo diện tích chiếm đất mặt bằng.
Quy chuẩn và công thức tính GFA trong xây dựng dân dụng
Khi lập dự toán thi công thực tế, việc nắm rõ gfa là gì được cụ thể hóa bằng công thức tính diện tích sàn xây dựng quy đổi theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD):
Tổng diện tích sàn GFA = Diện tích sàn sử dụng trong nhà + Diện tích các cấu kiện phụ trợ quy đổi theo hệ số %
1. Diện tích sàn sử dụng trong nhà
- Diện tích sàn các tầng có mái che kín tính 100% diện tích.
- Khu vực tầng lửng, tầng tum tính 100% diện tích sàn có đổ bê tông.
- Khoảng thông tầng (ô trống cầu thang, giếng trời): nếu diện tích lỗ thông tầng nhỏ hơn 8m² tính 50% diện tích; nếu lớn hơn 8m² thường không tính phí thi công.
2. Diện tích phần móng quy đổi
Tùy theo giải pháp kết cấu móng ngầm, hệ số quy đổi phần móng được áp dụng linh hoạt:
- Móng đơn tính từ 30% đến 40% diện tích tầng trệt.
- Móng băng tính từ 50% đến 60% diện tích trệt.
- Đài móng cọc tính 40% đến 50% diện tích sàn trệt (tùy theo biện pháp ép tải hay ép neo).
- Tầng hầm có độ sâu từ 1,0m đến 1,5m tính 150%; hầm sâu từ 1,5m đến 2,0m tính 170% – 200% diện tích.
Mọi giải pháp gia cố nền móng ngầm đều phải kết nối đồng bộ với hệ thống dầm giằng ngang. Gia chủ có thể tìm hiểu thêm về cấu tạo của đà kiềng móng để nắm rõ cách tính diện tích và liên kết chân cột chịu lực.
3. Diện tích phần mái và sân thượng
- Mái tôn tính 30% diện tích.
- Mái bằng bê tông cốt thép không lát gạch tính 50%; có lát gạch chống nóng tính 60% diện tích.
- Mái ngói vì kèo sắt tính 70%; mái bê tông cốt thép dán ngói tính từ 85% đến 100% diện tích mặt nghiêng.
Đối với toàn bộ khung nhà bê tông, việc bố trí thép dầm sàn phải tuân thủ đúng quy cách kết cấu bê tông cốt thép nhà dân dụng nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho toàn bộ diện tích sàn sử dụng.
Sau khi xác định được tổng diện tích sàn GFA quy đổi, chủ nhà có thể tham khảo bảng dự toán thực tế trong bài viết xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền để hình dung rõ nét cách quy đổi m² ra giá trị hợp đồng xây thô và hoàn thiện.
Trước khi bắt đầu ký kết hợp đồng, chủ đầu tư nên tham khảo kỹ các nguyên tắc khi xây nhà hoặc sửa chữa nhà để kiểm soát chặt chẽ cách tính khối lượng sàn của đơn vị thi công.
Nếu quý khách đang cần thẩm định bản vẽ xin phép hoặc muốn bóc tách chính xác diện tích gfa là gì cho ngôi nhà của mình, hãy tham khảo ngay dịch vụ xây nhà trọn gói tại Xây Nhà Nga Việt. Chúng tôi khảo sát thực tế, tư vấn giải pháp tối ưu diện tích sử dụng và cung cấp bảng dự toán chi tiết không phát sinh.
Hiểu rõ gfa là gì giúp gia chủ luôn nắm quyền chủ động trong việc quản lý tài chính và giám sát tiến độ công trình. Quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn hồ sơ thiết kế hoặc nhận bảng báo giá xây nhà phần thô mới nhất có thể liên hệ ngay với Xây Nhà Nga Việt qua Hotline: 0978 466 859 để được giải đáp tận tình.
Câu hỏi thường gặp về GFA là gì trong xây dựng (FAQs)
1. GFA là gì và viết tắt của từ tiếng Anh nào?
Trong thuật ngữ kiến trúc, gfa là gì được viết tắt từ cụm từ Gross Floor Area, dịch ra tiếng Việt có nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng của toàn bộ công trình (tính phủ bì mép tường ngoài của tất cả các tầng).
2. Diện tích ban công và lô gia có được tính vào GFA không?
Có. Diện tích sàn của ban công và lô gia đều được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng GFA của tầng đó. Tuy nhiên, khi lập dự toán thi công thực tế, ban công có mái che thường được nhà thầu tính 70% – 100%, còn ban công hở không mái che thường tính 50% diện tích.
3. Tầng hầm để xe có bị tính vào hệ số sử dụng đất theo chỉ số GFA không?
Theo quy chuẩn quy hoạch hiện hành, diện tích tầng hầm dùng riêng cho mục đích đỗ xe, chứa thiết bị kỹ thuật ngầm và gian lánh nạn PCCC vẫn được thể hiện trên bản vẽ GFA nhưng được loại trừ khi tính toán hệ số sử dụng đất (FAR).
4. NFA (Net Floor Area) và GFA khác nhau ở điểm cơ bản nào?
GFA (Gross Floor Area) là diện tích sàn tổng thể tính phủ bì mép ngoài tường bao. Ngược lại, NFA (Net Floor Area – Diện tích thông thủy) là diện tích sàn sử dụng thực tế của gia chủ, được đo lường lọt lòng bên trong các bức tường ngăn, trừ đi diện tích chiếm chỗ của cột chịu lực và hộp gen kỹ thuật.
